湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月15日訊 一年一度的“315消費(fèi)者權(quán)益日”已來臨。受近期“新國五條”政策影響，房產(chǎn)交易市場(chǎng)“戰(zhàn)況”如火如荼。在購房交易過程中，您是否也遇到了交房延期、面積差、房產(chǎn)證 “難產(chǎn)”等房產(chǎn)維權(quán)熱點(diǎn)問題，為此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)小編對(duì)其進(jìn)行解讀和支招，為購房者提供理性的維權(quán)方法和購房消費(fèi)提醒。
買新房前看清“五證”
在房屋買賣過程中，購房前查驗(yàn)是否取得 《商品房預(yù)售許可證》最關(guān)鍵。目前市場(chǎng)上銷售的大部分是期房，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房，必須 “五證齊全”。 “五證”即 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《建筑工程施工許可證》、 《國有土地使用證》和 《商品房銷售 (預(yù)售)許可證》。其中， 《商品房（預(yù)售）許可證》是在前四證齊全的基礎(chǔ)上才能辦理的，只要取得了預(yù)售許可證就證明該項(xiàng)目手續(xù)齊全，具備了預(yù)售條件。
另外，在交房時(shí)，購房人要開發(fā)商提供“兩書”，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
買二手房前請(qǐng)認(rèn)準(zhǔn) “房產(chǎn)證”
根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)證的房屋不允許交易。即使交易也不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（即所謂的“過戶”）。沒有房產(chǎn)證的房屋交易買受人的權(quán)利不受法律保護(hù)，這對(duì)購房人來說存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，比如賣方反悔、一房兩賣、房屋因債務(wù)糾紛被人民法院拍賣等風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，因未登記取得房產(chǎn)證，房屋的所有權(quán)還是原業(yè)主，買方將不能辦理這套房屋的抵押貸款、過戶、公證等手續(xù)。另外房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)是否清晰是另一大問題。有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此購房者應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
1、延期交房
現(xiàn)象：在期房銷售中，開發(fā)商常常會(huì)對(duì)購房者承諾房屋的入住時(shí)間。但常常有一些信用度低或是企業(yè)實(shí)力不雄厚的企業(yè)，因手續(xù)不齊全或是資金不足等原因，造成不能按期交房。
小編支招：如果開發(fā)商逾期交房，購房人可根據(jù)商品房買賣合同約定或法律規(guī)定進(jìn)行維權(quán)，如要求支付逾期交房違約金、賠償損失、解除合同等。合同有明確約定的，按約定處理，合同沒有約定或約定無效的，按法律規(guī)定處理。如合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，購房人可按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失。
2、房屋面積存爭議
現(xiàn)象：在房屋買賣中，其實(shí)不少人都有這樣的經(jīng)歷，房屋實(shí)際測(cè)繪面積與購房合同中約定的面積有出入，不是多了，就是少了。購房者經(jīng)常因面積差與開發(fā)商發(fā)生糾紛。
小編支招：對(duì)房屋面積誤差的處理方式，如果在購房合同中有明確約定的則按照合同中的約定執(zhí)行。若無明確約定的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，按實(shí)結(jié)算房價(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房，要求開發(fā)企業(yè)退還已付房價(jià)款及利息。如買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)雙倍返還買受人。
如要避免因面積差而讓買賣雙方產(chǎn)生爭議，購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。
3、房產(chǎn)證“難產(chǎn)”
現(xiàn)象：房屋買賣過程中出現(xiàn)逾期辦證的情況非常普遍，主要原因有開發(fā)商沒有繳清土地出讓金等有關(guān)費(fèi)用、在施工中擅自改變規(guī)劃無法通過驗(yàn)收、辦證工作拖延推托等，而造成房主入住多年后，仍然辦不下房產(chǎn)證的現(xiàn)象。
小編支招：如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)因?yàn)殚_發(fā)商的原因不能辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主可以依據(jù)合同約定，起訴開發(fā)商，主張一些權(quán)利。第一是可以解除合同，要求對(duì)方賠償損失，第二也可以繼續(xù)履行合同，要求對(duì)方盡快把證辦下來，并要求支付違約金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：一、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；二、商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三、商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
為盡量降低購房風(fēng)險(xiǎn)，建議市民購房時(shí)應(yīng)盡量選擇市場(chǎng)信譽(yù)度高、資金實(shí)力比較雄厚的開發(fā)商。
4不滿物業(yè)服務(wù)
現(xiàn)象：物業(yè)管理是購房者長期面臨的一個(gè)問題。如果所住小區(qū)的物業(yè)管理薄弱、服務(wù)意識(shí)差，那將對(duì)業(yè)主的生活造成巨大的麻煩。而由此造成業(yè)主拒交、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司服務(wù)更差的惡性循環(huán)。
小編支招： 在簽訂 《物業(yè)管理公約》時(shí)，購房者一定要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。 《物業(yè)管理公約》是業(yè)主在未來的居住生活中將享有什么樣的權(quán)利與義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)提供什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)該一清二楚。以后要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)是怎么核定的等等問題，都要與物業(yè)管理公司核實(shí)詳盡。此外，購房者在選房時(shí)應(yīng)該對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)考察一下，看其到底具備不具備所要求的管理標(biāo)準(zhǔn)，以免在今后的管理中造成不必要的麻煩。
如果物業(yè)公司的服務(wù)實(shí)在太差，首期物業(yè)服務(wù)期滿后，業(yè)主有權(quán)利選聘新的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行服務(wù)。
