在多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商仍死扛價(jià)格、捂盤觀望的情況下,下半年第一周樓市,滬上少數(shù)樓盤主動(dòng)“放低身段”低價(jià)上市,形成了一波熱銷,全市商品住宅成交總面積有所回升。但記者昨天從有關(guān)渠道獲悉,近期成交主要集中在少數(shù)低價(jià)或打折項(xiàng)目上,相比之下,多數(shù)開發(fā)商仍“按兵不動(dòng)”,甚至以捂盤惜售和停工緩建措施來(lái)應(yīng)對(duì)政策調(diào)控。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,這會(huì)導(dǎo)致大量的需求被積壓,給后市造成極大的不確定性。另有專家大膽預(yù)測(cè),明年一季度,全國(guó)房?jī)r(jià)可能會(huì)真正觸底。
成交主要是低價(jià)、打折項(xiàng)目
據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示:上周（6.28-7.4）上海市商品住宅成交面積為11.2萬(wàn)平方米,環(huán)比前周小幅上升5%,但依然不及年均水平的一半;上周商品住宅成交均價(jià)為19083元/平方米,環(huán)比前周微跌0.4%,連續(xù)第四周低于2萬(wàn)元。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的最新數(shù)據(jù)也顯示,上周（6.28-7.4）全市共有5個(gè)樓盤推出12.3萬(wàn)平方米的新房源,環(huán)比減少了35.6%。這是供應(yīng)量在連續(xù)低位上漲了3周之后開始出現(xiàn)回落,部分原因是一些開發(fā)商為了沖刺上半年業(yè)績(jī)所做的最后一搏,所開的價(jià)格也比較實(shí)惠,帶動(dòng)了上周成交量重新突破10萬(wàn)線,達(dá)到12.3萬(wàn)平方米,環(huán)比上升26.8%。
上周成交面積前十名的樓盤共成交了6.6萬(wàn)平方米,超過全市總成交面積的一半之多,達(dá)到54%。目前上海全市在售的商品住宅樓盤在450個(gè)左右,其中較活躍（剔除尾盤和一些轉(zhuǎn)租或不足的樓盤）樓盤250個(gè)左右,周成交前10名樓盤占全市總成交量的水平基本維持在10-30%之間�？梢�,近期成交主要集中在少數(shù)低價(jià)或打折項(xiàng)目上。
多數(shù)高價(jià)房處在滯銷狀態(tài)
就連新上市的豪宅也逃不脫降價(jià)的厄運(yùn)。位于盧灣區(qū)的華麗家族匯景天地開出“新政價(jià)”,報(bào)價(jià)7萬(wàn)元/平方米,上周成交17套,實(shí)際成交均價(jià)僅49472元/平方米,較報(bào)價(jià)就低了29%,更不用比周邊同品質(zhì)樓盤動(dòng)輒8-10萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)。
中房信分析師薛建雄介紹,實(shí)際上這些房源主要是樓層和朝向不好的房源,在市場(chǎng)過熱的情況下可以高價(jià)賣掉,但在市場(chǎng)不利的情況下主要以低價(jià)吸引周邊改善客戶和投資客,這些高價(jià)房源在目前的市場(chǎng)情況下可能需要大幅下調(diào)售價(jià)才能推動(dòng)成交。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為,隨著樓市降價(jià)潮的開始出現(xiàn),成交面積有所回升,但還是不到年平均水平的二分之一;雖然本市的商品住宅均價(jià)已連續(xù)數(shù)周位于2萬(wàn)元/平方米下方,樓市調(diào)控的成效已經(jīng)有了初步的顯現(xiàn),但是成交量無(wú)法放大的樓市,還是相對(duì)“不健康”的樓市。
本輪房?jī)r(jià)將下跌6-8個(gè)月
有數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,上海樓市供需均創(chuàng)下自2005年以來(lái)的歷史最低水平,全市僅新增商品住宅供應(yīng)448.8萬(wàn)平方米,同比2009年下降19.5%;成交353.2萬(wàn)平方米,同比更是下降60.7%。
已經(jīng)降至冰點(diǎn)的供需,也意味著將會(huì)大量的需求積壓。薛建雄還透露,一些開發(fā)商不肯降價(jià),卻以停工緩建和捂盤惜售來(lái)應(yīng)對(duì)新政。為此,近期國(guó)土部推出一系列調(diào)控措施,意在控制一些違規(guī)用地和囤地,同時(shí)增加保障房建設(shè)和促進(jìn)國(guó)有企業(yè)進(jìn)入樓市開發(fā)建設(shè),以增加后期供應(yīng)和對(duì)沖開工下降對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的不利影響,避免來(lái)之不易的調(diào)控成果因開工量下降而重新出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈。
4日,國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史公開表示:“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì),再過一個(gè)季度左右房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整,房?jī)r(jià)會(huì)有所下降”,這同時(shí)也是近期國(guó)家重要官員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)惟一的一次明確評(píng)價(jià)。
對(duì)此觀點(diǎn),上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示基本認(rèn)同,并進(jìn)一步指出上一輪樓市下行期（2008年8月至2009年2月）,房?jī)r(jià)環(huán)比下跌持續(xù)了6個(gè)月。考慮到本輪調(diào)控直指高房?jī)r(jià),預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)環(huán)比下跌可能會(huì)持續(xù)6-8個(gè)月.
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