湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月2日訊 繼2月20日國務院常務會議決定加強房地產(chǎn)調(diào)控后，昨天國務院辦公廳發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控的細化政策。除再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還包括房價控制目標的制定、土地供應和開發(fā)過程的管控、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)等。最引人注意的是，對房價上漲過快的城市，銀行可提高二套房貸首付款比例和貸款利率，對出售自有住房的嚴格按轉(zhuǎn)讓所得20%征個稅，地級以上市3年內(nèi)住房信息聯(lián)網(wǎng)等。
近三年來，中央政府實施了一系列調(diào)控措施來為房地產(chǎn)市場降溫，包括規(guī)定最低首付款比例，以及在部分城市頒布限購令。這些舉措也取得了一定成效，卻也讓一些地方政府苦熬難耐。地方財政問題這幾年本來就在惡化，房地產(chǎn)市場起不來，地賣不出去，房子賣不出去，土地財政遭到很大的打擊，再加上地方融資平臺受到整頓，地方的財政與融資兩大命門都被封住。在此壓力之下，一些城市準備加大土地供應，爭取借助土地財政緩一口氣。去年底今年初，房地產(chǎn)市場的熱度明顯升高，這引發(fā)了市場對房地產(chǎn)市場放松、高漲的預期。
房價上漲預期不斷增強，是促使國務院再度發(fā)文強調(diào)繼續(xù)做好樓市調(diào)控的原因。此次調(diào)控最高深的玄機，就在于改變市場的預期。一段時間以來，在市場信息出現(xiàn)誤導的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商不斷造勢，提升市場價格預期，也讓投資炒房資本不斷投入市場，導致房地產(chǎn)調(diào)控進一步復雜化。因此，中央此次加強政策落實，并突出政策的針對性，給市場那些“樓市調(diào)控放松”的論調(diào)潑了冷水。
事實再一次證明，中央持續(xù)出手加強宏觀調(diào)控，不是要簡單地將房價壓下去，而是要以此推動解決深層次矛盾，促進經(jīng)濟社會的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。從這個意義上說，此次出臺“國五條”及實施細則是一個重要的信號，本輪嚴厲調(diào)控或?qū)⒊霾簧偃说念A期，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會輕易放松。
國務院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知全文
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構(gòu)：
2011年以來，各地區(qū)、各部門認真貫徹落實中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，取得了積極成效。當前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處在關(guān)鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國務院同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、完善穩(wěn)定房價工作責任制
認真落實省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。各省級人民政府要更加注重區(qū)域差異，加強分類指導。對行政區(qū)域內(nèi)住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩(wěn)定。要建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度，加強對所轄城市的督查、考核和問責工作。國務院有關(guān)部門要加強對省級人民政府穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。
二、堅決抑制投機投資性購房
繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執(zhí)行《國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）基礎(chǔ)上，進一步完善現(xiàn)行住房限購措施。限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝�、無法連續(xù)提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝�，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進一步從嚴調(diào)整限購措施；其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、民政、稅務、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協(xié)調(diào)有序的審核工作機制。要嚴肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對存在規(guī)避住房限購措施行為的項目，要責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改；購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構(gòu)，要責令其停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關(guān)責任人；情節(jié)嚴重的，要追究當事人的法律責任。
繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構(gòu)要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規(guī)定的，要及時制止、糾正。對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征�？偨Y(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。稅務部門要繼續(xù)推進應用房地產(chǎn)價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。
三、增加普通商品住房及用地供應
各地區(qū)要根據(jù)供需情況科學編制年度住房用地供應計劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應規(guī)模。原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例。加大土地市場信息公開力度，市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃，穩(wěn)定土地市場預期。各地區(qū)要繼續(xù)采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預期。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要提出商品住房項目的住宅建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。
各地區(qū)發(fā)展改革、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格按照合同約定建設(shè)施工，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應。對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。
四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)
全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。各地區(qū)要抓緊把建設(shè)任務落實到項目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開工建設(shè)。繼續(xù)抓好城市和國有工礦（含煤礦）、國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造，重點抓好資源型城市及獨立工礦區(qū)棚戶區(qū)改造；積極推進非成片棚戶區(qū)和危舊房改造，逐步開展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實施城中村改造。
強化規(guī)劃統(tǒng)籌，從城鎮(zhèn)化發(fā)展和改善居民住房條件等實際需要出發(fā)，把保障性安居工程建設(shè)和城市發(fā)展充分結(jié)合起來，在城市總體規(guī)劃和土地利用、住房建設(shè)等規(guī)劃中統(tǒng)籌安排保障性安居工程項目。要把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)、建筑材料關(guān)和竣工驗收關(guān)，落實工程質(zhì)量責任，確保工程質(zhì)量安全。要合理安排布局，改進戶型設(shè)計，方便保障對象的工作和生活。要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，做到配套設(shè)施與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用，確�？⒐ろ椖考霸缤度胧褂�。
加強分配管理。要繼續(xù)探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機制，完善保障性住房申請家庭經(jīng)濟狀況審核機制，嚴格準入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設(shè)、分配和退出的信息公開力度。嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規(guī)行為。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶Ｒ訌娦^(qū)運營管理，完善社區(qū)公共服務，優(yōu)化居住環(huán)境。
五、加強市場監(jiān)管和預期管理
2013年起，各地區(qū)要提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，穩(wěn)步推進商品房預售制度改革。繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區(qū)要切實強化預售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實行預售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導，或沒有實行預售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書。各地區(qū)要大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。
加強房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業(yè)金融機構(gòu)不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計劃融資。稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關(guān)規(guī)定進行清算審核和稽查。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門要聯(lián)合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處中介機構(gòu)和經(jīng)紀人員的違法違規(guī)行為。有關(guān)部門要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對資產(chǎn)負債情況的監(jiān)測力度，有效防范風險。
各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強市場監(jiān)測和研究分析，及時主動發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導社會輿論，穩(wěn)定市場預期。要加強輿情監(jiān)測，對涉及房地產(chǎn)市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業(yè)、機構(gòu)、媒體和個人，要進行嚴肅處理。
六、加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制
各有關(guān)部門要加強基礎(chǔ)性工作，加快研究提出完善住房供應體系、健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機制的工作思路和政策框架，推進房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應機制，推進住宅產(chǎn)業(yè)化，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
解讀：“國五條”實施細則“新國六條”
國務院近日公布房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”實施細則,業(yè)內(nèi)稱“新國六條”：1.完善穩(wěn)定房價工作責任制;2.堅決抑制投機投資性購房;3.增加普通商品住房及用地供應;4.加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè);5.加強市場監(jiān)管和預期管理;6.加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。記者第一時間連線業(yè)內(nèi)人士，解讀這份樓市調(diào)控細則。
看點一：調(diào)控政策從嚴從緊 更具針對性
針對近期市場預期的變化，通知關(guān)于限購、限貸等要求，體現(xiàn)出從嚴從緊的特點。
比如對于已實施限購措施的城市，要求進一步完善現(xiàn)行住房限購措施。明確指出“限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前”等。
其中“其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施”，意味著限購范圍有擴大的可能。
對于二套房貸政策，體現(xiàn)出差異化要求的特點，沒有統(tǒng)一要求提高首付款比例和貸款利率，而是要求“對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率�！�
另外，稅收的調(diào)節(jié)作用加大。政策首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照個人所得的20%征收，這將會增大交易成本，對二手房市場將會產(chǎn)生明顯影響。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，整體來看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費等市場調(diào)控措施以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強，將促使購房者預期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，特別是對于前期房價上漲較快的一線城市，這種市場反轉(zhuǎn)可能會表現(xiàn)得更為明顯。同時，調(diào)控更加趨向差異化，針對不同區(qū)域的市場特征，政策更有針對性。
看點二：加強預期管理 重視信息公開
從近年來幾次房地產(chǎn)市場起伏的情況來看，市場預期的不穩(wěn)定性是其中的關(guān)鍵因素之一。
通知此次明確提出加強預期管理。一方面是要求及時公布信息，通知要求，各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強市場監(jiān)測和研究分析，及時主動發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施。另一方面，對涉及房地產(chǎn)市場的不實信息，要及時、主動澄清。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，無論是涉及短期調(diào)控措施還是關(guān)乎長期制度建設(shè)，只有及時將政策走向、市場供求關(guān)系等信息向群眾傳遞清楚，并且堅決遏制各種曲解調(diào)控意圖、觸碰調(diào)控底線和紅線的行為，嚴防投機和投資性需求跟風炒作造成的市場混亂，最終形成穩(wěn)定的市場預期，才有助于百姓理性消費，鞏固調(diào)控成果。
看點三：公布工作時間表 加強社會監(jiān)督
在這份通知中，有幾個時間表，令人關(guān)注。
——各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標，并于一季度向社會公布。
——市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃。
——2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/FONT>
——大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，列出具體的工作時間表，既能有效推動工作，同時有助于社會監(jiān)督，體現(xiàn)出政府加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。
行業(yè)觀點
短期內(nèi)二手房市場將火爆
國務院辦公廳近日發(fā)出通知要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控,對出售自有住房應征收個人所得稅應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。 此舉被多名業(yè)內(nèi)人士稱為“狠招”，將導致短期內(nèi)二手房成交量暴漲，而從長遠看，二手房交易量將出現(xiàn)明顯下降。
偉業(yè)我ai我家集團副總裁胡景暉表示，個稅征收方法成為昨天發(fā)布政策的最大亮點。二手房交易的個稅征收，只能按差額的20%征收，對于部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，對于首付30%的客戶而言，相當于首付款成數(shù)升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。
胡景暉認為，對房價上漲較快的一二線城市，住房買賣之間價格差距較大，在各地細則出臺前的短期內(nèi)，由于個稅按此差額征收，短期內(nèi)會加速二手房業(yè)主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期，而房價上漲過快的區(qū)域?qū)⒂绕涿黠@。而隨著各城市細則的陸續(xù)執(zhí)行之后，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。對于中長期而言，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。隨著各地細則的執(zhí)行，新房市場由于買賣環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將得以體現(xiàn)，部分購房者將再次回歸新房市場，帶動新房市場交易量漲。
不過，胡景暉也分析表示，應該會有部分住房不受個稅政策的影響，按照財政部及稅務總局、住建部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征個人所得稅，可見，對于家庭唯一的、且業(yè)主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，目前還要等待各地出臺細則。而對于查不到原值的房屋，還需看各地細則和執(zhí)行力度。
