湘潭房產(chǎn)網(wǎng)2月21日訊 樓市“暖冬”激起新一輪調(diào)控的巨大呼聲，一時(shí)間公積金上調(diào)、房貸收緊、房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的傳聞四起。2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來的五次調(diào)控升級，“國五條”在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈2013年出臺。
“國五條”不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。此外，“國五條”在明確既有政策的基礎(chǔ)上，還提出了對房價(jià)上漲過快的城市及時(shí)采取限購措施，以及建立穩(wěn)定房價(jià)工作問責(zé)制等內(nèi)容。
市場分析認(rèn)為，堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖、力度不放松，這無疑是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的及時(shí)舉措。多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然會議并未提出具體的調(diào)控新舉措，但是預(yù)計(jì)兩會后中央仍有很大可能將出臺力度更大的調(diào)控新政
“國五條”全文
昨日（2013年2月20日），本屆政府召開最后一次國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，并提出包含“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”、“房價(jià)上漲過快城市應(yīng)及時(shí)限購”等在內(nèi)的系列政策措施。
會議指出，近年來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策部署，取得積極成效，投機(jī)投資性購房得到有效抑制，房地產(chǎn)市場形勢逐步平穩(wěn)。住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應(yīng)等綜合性政策措施，對合理引導(dǎo)住房需求、緩解供求矛盾、穩(wěn)定房價(jià)特別是遏制一些熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲，發(fā)揮了關(guān)鍵作用。
會議指出，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
會議確定了以下政策措施：
（一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。
（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/FONT>
（五）加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。
會議要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。
“國五條”呈現(xiàn)三大亮點(diǎn)
從措辭看，此次國務(wù)院常務(wù)會議基本肯定了近年來的樓市調(diào)控措施：“住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應(yīng)等綜合性政策措施，對合理引導(dǎo)住房需求、緩解供求矛盾、穩(wěn)定房價(jià)特別是遏制一些熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲，發(fā)揮了關(guān)鍵作用。”
會議同時(shí)提出，中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。”
通覽會議提出的五項(xiàng)具體政策措施，“（各地）制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)”、“其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施”、“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”等表述，是其中亮點(diǎn)，其余多屬重申。
有業(yè)內(nèi)人士稱，此次國務(wù)院將“房價(jià)控制目標(biāo)”鎖定在“新建商品住房”，針對的應(yīng)該是部分城市此前在兌現(xiàn)房價(jià)控制目標(biāo)時(shí)用保障房數(shù)據(jù)“摻水”的現(xiàn)象；而要求省級政府關(guān)注轄下城市房價(jià)，可能導(dǎo)致限購擴(kuò)圍；至于“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”被重申，這可能意味著試點(diǎn)擴(kuò)圍將在今年提速。
值得注意的是，此前市場盛傳的“二套房七成首付、貸款利率1.3倍”的調(diào)控新政，并未出現(xiàn)在昨日國務(wù)院常務(wù)會議會后的新聞稿中，新聞稿僅籠統(tǒng)表示“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策”。
“距離3月份召開的全國‘兩會’只剩一周多的時(shí)間，本屆政府任期也將滿，這種承前啟后的時(shí)刻通常不會出臺重大的政策。但因房地產(chǎn)調(diào)控是本屆政府對民眾的承諾，選在這個(gè)時(shí)候出臺調(diào)控政策也是不得已而為之�！币晃徊痪呙南⑷耸勘硎�
“國五條”全方位解讀
一：限購范圍或擴(kuò)大
[政策]嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施
[解讀]這意味著實(shí)施兩年多的限購政策不僅沒有放松或取消的可能，而且還會適時(shí)擴(kuò)大范圍。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)執(zhí)行限購的城市幾乎囊括了所有直轄市、省會城市和計(jì)劃單列市。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“這是從嚴(yán)的表現(xiàn)，體現(xiàn)了兩個(gè)層次的要求，一是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購政策，二是意味著限購范圍有可能擴(kuò)大�！�
住建部政策研究中心副主任王鈺林分析說，目前房價(jià)上漲主要體現(xiàn)在一二線城市，這些城市多數(shù)已經(jīng)在執(zhí)行限購政策，但有些城市只是在城市內(nèi)某一區(qū)域限購，這類城市也存在加碼可能
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，當(dāng)前局部市場出現(xiàn)房價(jià)過快上漲的現(xiàn)象，國務(wù)院此次出手意在強(qiáng)化這些省市的房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，尤其是限購執(zhí)行不嚴(yán)格現(xiàn)象，導(dǎo)致局部市場投資投機(jī)需求的出現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，一些中西部省會城市等，原來的限購政策執(zhí)行得比較寬松，如果按“統(tǒng)一要求”，可能會收緊。
二：二套房貸政策可能有變
[政策]嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策
解讀：中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，從全國范圍來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場并未呈現(xiàn)“普漲”，一、二線城市和三、四線城市差異很大，再次重申嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸政策，對于當(dāng)前房價(jià)上漲壓力較大的一、二線城市來說，效果應(yīng)該更明顯。
由于樓市的火熱，使得調(diào)控政策收緊的風(fēng)聲一陣緊過一陣。事實(shí)上在春節(jié)前，網(wǎng)上就傳出一則“一線城市將停貸二套房”的傳言，從之后各方對“北上廣”等一線城市的調(diào)查和從各銀行的信貸部了解的情況來看，關(guān)于房貸方面并未出現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)上傳言的停貸或者明顯的收緊情況，可以說目前房貸政策和春節(jié)前相比沒有明顯變化。
隨后，部分二、三線城市先后出臺了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，有的提高公積金貸款門檻，有的降低貸款額度，這與去年下半年各地傳出松綁公積金政策的情況形成強(qiáng)烈反差�！斑@是本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2009年12月份啟動以來的第五次升級�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，接下來幾天，相關(guān)部委會下發(fā)通知，明確實(shí)施細(xì)則，而內(nèi)容則可能包括行政、信貸、稅收、土地等方面，其中必有信貸方面的收緊措施�！氨热邕@兩天一直傳言的二套房貸收緊，不是沒有可能�！畤�(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策’就有進(jìn)一步細(xì)化的可能性�！�
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔也認(rèn)為，一些房價(jià)反彈幅度較大的城市，近期或?qū)⑦M(jìn)一步收緊現(xiàn)有政策，以求達(dá)到平抑市場此前過熱行情的目的，完成相應(yīng)制定的最終年度房價(jià)控制目標(biāo)。
三：房產(chǎn)稅或擴(kuò)至部分高房價(jià)二線城市
[政策]擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍
[解讀]此次國務(wù)院常務(wù)會明確提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。有業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著繼上海和重慶后，將有更多的城市被納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍中。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡怡建昨日表示，目前各個(gè)城市的房地產(chǎn)情況差異較大，一線城市漲幅很大，二三線則冷熱不同，有些平穩(wěn)，有些出現(xiàn)下調(diào)。結(jié)合這次擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的情況看，政府依然把個(gè)人房產(chǎn)稅作為調(diào)控的手段，那些房價(jià)漲幅較大的城市，可能被納入試點(diǎn)的范圍。
住建部政策研究中心副主任王鈺林表示，房產(chǎn)稅是樓市調(diào)控最好的長效機(jī)制，也是穩(wěn)定市場預(yù)期的最佳手段，目前市場爭論的并不是房產(chǎn)稅是否退出的問題，而是具體方案。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，細(xì)察這兩年的試點(diǎn)落實(shí)情況，房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)單獨(dú)的政策，由于其稅率較低、征收對象范圍較窄等原因?qū)е缕渥饔梅浅Ｓ邢蓿踔翆?dǎo)致有些開發(fā)商為了吸引客戶購房，打出買房送房產(chǎn)稅的口號。這一定程度上說明房產(chǎn)稅的征收稅率幅度并不是很大�！皬姆慨a(chǎn)稅試點(diǎn)對市場可見的影響來說，主要還是來自房產(chǎn)稅與樓市限購、限貸等其他政策性措施的疊加而執(zhí)行的效果。”
業(yè)內(nèi)有種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅推廣后，將代替限購令。對此，張宏偉表示，房產(chǎn)稅代替限購令是解決土地財(cái)政問題的長期趨勢，但短期內(nèi)房產(chǎn)稅代替限購令難以解決房產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象，因此，限購令不一定會因?yàn)榉慨a(chǎn)稅試點(diǎn)而取消。
