湘潭房產(chǎn)網(wǎng)2月1日訊 個人購房不外乎兩個目的：或舉家居住，或圖增值獲利。不管哪種情況，由于涉及金額巨大，購房者都應(yīng)謹(jǐn)慎參考各種因素，以免花錢買后悔�！�
一、準(zhǔn)確理解“限購令”政策
湘潭市的房屋“限購令”原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、能夠提供一年以�?含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，暫停向其出售湘潭市中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)的住房。
因此，無論戶口有沒有遷出湘潭市，返鄉(xiāng)置業(yè)者在購房時先對照自己的情況和欲購房屋的位置，看自己屬不屬于“限購”之列，否則，即使對房子再滿意也只能望房興嘆。
二、標(biāo)價不等于實際購買價
與新房不同的是，除房價本身外，二手房交易過程中還需繳納各項稅費，如果是通過中介完成交易的還涉及中介費等。記者在采訪中了解到，湘潭市二手房市場上，幾乎所有賣家開出的都是“凈價”，房屋交易過程中所需繳納的一切稅費甚至是中介費都由買家支付，賣家只收“凈價”，不管稅費，已成為當(dāng)前二手房市場的“潛規(guī)則”。
例如購買一套標(biāo)價50萬元的普通二手房，如果該房購房不足5年，所售房屋并非家庭唯一住宅的，賣家所需繳納的營業(yè)稅及附加、個人所得稅以及買家需繳納的契稅和中介費等，所有費用全部加起來約需6萬元。也即是說，買這套50萬的房子，最后買家要拿出56萬元才買得到。
三、外地人辦二手房貸款有門檻
據(jù)了解，湘潭市并非所有銀行都辦理二手房貸款，像建設(shè)銀行就沒有開展二手房貸款業(yè)務(wù)，而工商銀行雖然可以辦理二手房貸款，但對于外地人而言，需要提供繳交一年社保的記錄，否則不予辦理。而貸款的條件和所需資料和辦理商品房一樣，即首套房可以辦理7成按揭，利率為基準(zhǔn)利率，二套房只能辦理4成按揭，利率為基準(zhǔn)利率上浮20%。
返鄉(xiāng)置業(yè)者購房者則要根據(jù)自己的經(jīng)濟情況進行相應(yīng)的選擇，如果達不到辦理二手房貸款的條件，則要準(zhǔn)備好全款購房。
四、掌握二手房貸款額評估計算
雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購房時的市場價作為參考不同，二手房則是按照評估價來計算貸款額。通常在申請二手房貸款時，銀行要先對房產(chǎn)進行評估。銀行在放貸時將取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。
據(jù)了解，房屋評估價是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過專業(yè)評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估而計算出來，一般二手房評估價都低于市場價，通常，二手房評估價大多為市場價值的80%-90%。如果一套市場價50萬元的二手房，如果按照80%的市場價值計算，評估價則為40萬元。如果按照貸款首付三成計算，首付款為12萬元，加上成交價與評估價的差額10萬元，購買這套二手房，即要準(zhǔn)備22萬元的首付款，而非通常理解的15萬元首付款。
五、知曉房齡與貸款額度掛鉤
據(jù)了解，目前我市多數(shù)銀行在辦理二手房貸款業(yè)務(wù)時，貸款年限都是按照房齡+貸款年限≤30年來計算的。例如，某房屋的房齡為10年，其貸款年限最長為20年。
返鄉(xiāng)置業(yè)者大多對二手房貸款政策知之甚少，致使在后期申請貸款過程中困難重重。為此，特別提醒購房者，貸款購買二手房時，為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對貸款方面的相關(guān)事宜進行條款約定，如貸款合同審批不能通過時，違約責(zé)任該如何約定。
六、不簽“陰陽合同”
為了達到少交稅的目的，很多人選擇了“陰陽合同”的做法，即除真實合同外，簽訂一份成交價格遠遠低于實際成交價的“假合同”報稅。
市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的相關(guān)負責(zé)人介紹，返鄉(xiāng)置業(yè)者完全不必為了達到“省稅”的目的在合同上做“手腳”，一方面現(xiàn)在這種做法不能省稅。另一方面，“陰陽合同”中真實合同和虛假合同差額部門的房款在法律上得不到保護。當(dāng)買家再次轉(zhuǎn)讓所購房屋時，會產(chǎn)生虛增售房利潤，導(dǎo)致稅負增大。如果一旦所買房屋以后遇到拆遷，還可能面臨補償價格較低的風(fēng)險，可謂得不償失。
小編提醒：選擇購買二手房時，要量力而行，根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況進行選擇。購買二手房時，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
