湘潭房產(chǎn)網(wǎng)1月29日訊 對于大多數(shù)首次置業(yè)者來說，冬季購買二手房不失為一種明智選擇。買二手房的人怎么想，直接影響你賣掉房子的效率。然你買房子時也會有喜好，但是等到你賣房子的時候，未必知道買家怎么想。因為幾年過去，房子的目標(biāo)客戶群體在改變，這房子本身的情況也在發(fā)生變化。就算你現(xiàn)在不買房，知道了這些事，就能少踩地雷，不至于將來賣房時才后悔。
1、房子高齡影響按揭貸款
如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣出去，房齡就是一個重要的條件。"高齡房產(chǎn)"在買房人那里是不怎么受歡迎的，因為它意味著難貸款。
多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格--15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行，原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個人住房按揭商業(yè)貸款。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海長寧區(qū)高級經(jīng)理李棟認(rèn)為，高齡房影響按揭貸款，除了建筑壽命的原因，還有一個因素是中國市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開始進(jìn)入面臨拆遷的高風(fēng)險期，如果仍在抵押的房子被拆遷，會給銀行帶來貸款回收的風(fēng)險。僅僅出于買房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問題。
2、動遷安置房不如商品房
同樣的地段、同一個小區(qū)內(nèi)，買房人更不喜歡動遷安置房，雖然它的價格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多。
動遷安置房不能像商品房一樣為開發(fā)商帶來利潤，新建動遷安置房也不上市銷售，所以為了提高容積率，有些動遷房甚至設(shè)計成2梯6戶或7戶，而商品房則一般是1梯2戶或2梯4戶。因此動遷安置房的建筑設(shè)計就不會多考究，整個建筑的窗戶可能不在一個平面，形成不規(guī)則的拐角或凹凸。同時戶型設(shè)計也受到局限，有些戶型的房間雖然號稱全朝南，但實際上光照會被其他不規(guī)則或延伸出去的墻面遮擋。有些小區(qū)的動遷房的物業(yè)管理費比商品房低，相應(yīng)地物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也會有較大差別。已經(jīng)具有一定購房實力的改善型、置換型的買房人對這些細(xì)節(jié)都會比較在意，不會單純?yōu)榱藘r格便宜犧牲居住品質(zhì)。
3、兩幢高樓間的房子人氣不高
兩幢高樓之間的高層住宅，高區(qū)和低區(qū)都不太受歡迎。低區(qū)的采光明顯不如中區(qū)和高區(qū)；高區(qū)雖然采光無敵，但位置屬于空氣集中對流的風(fēng)口，20樓以上的房間打開窗戶通風(fēng)時，風(fēng)力相當(dāng)大。
如果一套房子是位于小區(qū)中央的，二手房經(jīng)紀(jì)人一定會在一開始就跟看房者強(qiáng)調(diào)它的位置有多好：小區(qū)中央、景觀房、樓王位置。新樓盤也通常把這里的房子留到最后一期出售，漲價也就顯得理所當(dāng)然--位置好。除了這里比較安靜，綠化也主要集中在小區(qū)的中間位置，隔了大片綠化，前面的樓就不會遮擋視野和采光，這會給房子加分。
4、高樓層未必賣得好
雖然新樓盤開售時，通常樓層越高售價就越高，但在二手房市場卻不一樣，處在中間偏低樓層的房子最受歡迎。
光照的問題一般高于8樓就沒有差別了，18到20樓以上的樓層已經(jīng)會引起一般人的恐高心理了�？拷娞菥姆孔右驗殡娞葸\行的震動容易出現(xiàn)兩個問題：噪音和墻體裂縫。給二次裝修帶來麻煩，也是有些要求較嚴(yán)格的客人不喜歡的原因。
5、三居室不那么受歡迎
二手房市場上最難賣的是三居室。三居室的面積普遍在100平方米以上，即使是初次購房者也難以享受在稅費上的優(yōu)惠減免。另外，總價比起其他中小戶型高出不少，也是影響目前大部分買房人決策的原因之一。
最受歡迎的是兩居室的戶型，其次是一居室。許多購買二手房的客人大多屬于置換型需求，為了孩子在市區(qū)里更好的學(xué)校上學(xué)或是孩子上學(xué)放學(xué)家長接送方便，要賣了離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，換一套離市區(qū)更近的房子。由于越靠近市中心，房子的單價越貴，因此，剛好滿足三口之家居住需求的兩室戶是性價比最高的選擇。
6、年輕家庭不喜歡中式裝修
裝修對房子二次銷售的影響很微妙。一般來說，有統(tǒng)一設(shè)計和裝修風(fēng)格、上次裝修的時間不長、中高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子還是比較有吸引力的。但太過風(fēng)格化的裝修很難正巧命中最有誠意的買房人，比如中式裝修。
中式裝修的風(fēng)格沉穩(wěn)，色調(diào)比較暗，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)設(shè)計中高度風(fēng)格化，需要有繁復(fù)的細(xì)節(jié)和意境表達(dá)，這對設(shè)計師來說是很高的要求。如果設(shè)計師發(fā)揮不理想，室內(nèi)只會讓人感覺壓抑沉重，而感受不到它的沉穩(wěn)和古樸。
更重要的一點是，中式裝修更適合寬敞的大戶型和中年以上的年齡層的審美偏好，而目前二手房市場上的買房主力仍然是35歲以下的年輕家庭，他們的審美偏西化、偏簡約，難以接受中式裝修風(fēng)格。
7、"未來規(guī)劃"難打動改善型買房人
如果你的房子周圍的商業(yè)設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校都還停留在規(guī)劃上，你其實很難讓買房者確信這些規(guī)劃全都能變成現(xiàn)實。一個正常的新建商圈、商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校等發(fā)展成型的時間平均都在5年至8年以上。從規(guī)劃到完成建設(shè)再到成熟，這當(dāng)中就存在著巨大的不確定性。改善型和置換型買房人深知這一點，甚至他們上一次買房就為"規(guī)劃"買過一次單。當(dāng)他們下決心要為改善居住環(huán)境再花一筆錢時，還會優(yōu)先選擇規(guī)劃中的環(huán)境嗎？
對于有出售計劃的購房者來說，在選小區(qū)的時候最好避開全新開發(fā)，甚至規(guī)劃地塊上的拆遷戶還都沒有要離開跡象的新區(qū)域，選擇在一個周邊配套已經(jīng)保持一定規(guī)模的地段。有一個簡單的判斷方法，如果大多數(shù)商家經(jīng)營時間在2年以上，說明進(jìn)入了比較穩(wěn)定的發(fā)展階段。
8、有債務(wù)問題？有麻煩
買房人不喜歡還在擔(dān)�；騻鶆�(wù)抵押中的房子，雖然實際發(fā)生問題的概率不大，但一旦發(fā)生，就會在交易過程中產(chǎn)生法律糾紛，最終影響雙方交易。它對買房人的風(fēng)險主要是：房主以需要先還清貸款為由，要求買家支付近一半的房價作為首付款。而實際上在金額到賬至銀行劃賬的間隙中，資金可能被取出挪作他用，而這時產(chǎn)權(quán)過戶還沒有開始，仍然屬于房主，買房人的利益可能受損。
因此，在購買標(biāo)的、金額比較大的客戶中，房屋是否處于債務(wù)關(guān)系當(dāng)中也是最終做選擇的重要參照。如果有可能，把貸款還清或是使用第三方資金監(jiān)管平臺是比較好的選擇。
