隨著國十條的逐步推進(jìn)和政府主管部門再三強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)調(diào)控政策落實(shí)力度絕不能松勁”，一些開發(fā)商著手商品房打折來迎合市場，甚至有的樓盤出現(xiàn)了七折促銷。問題也隨之而生：房價(jià)將會“調(diào)控”到什么樣的水平？
樓市政策是降房價(jià)還是穩(wěn)房價(jià)
眾所周知，樓市調(diào)控的核心在房價(jià)。對于國十條究竟要把房價(jià)調(diào)控到何種水平，不同的利益集團(tuán)和階層，也有截然不同的解讀。一些利益群體稱，此次房地產(chǎn)調(diào)控不是打壓房價(jià)，僅僅是抑制部分城市房價(jià)的過快上漲。而絕大多數(shù)民眾期望，此輪調(diào)控是要把高高在上的房價(jià)調(diào)整到普通市民買得起的水平。那么究竟本輪調(diào)控的目標(biāo)是什么？
其實(shí)，查閱一下近年來國家房地產(chǎn)調(diào)控的發(fā)展就不難發(fā)現(xiàn)，“抑制房價(jià)過快上漲”的提法并不是今天才有。
早在2005年4月召開的加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的國務(wù)院常務(wù)會議上就提出，必須把解決房地產(chǎn)“價(jià)格上升幅度過大的問題”，作為當(dāng)時宏觀調(diào)控的突出任務(wù)；2006年5月召開的國務(wù)院常務(wù)會議，又把控制住房價(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制。此后，幾乎每年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，都把“抑制房價(jià)過快上漲”的問題作為重點(diǎn)突出。遺憾的是，調(diào)控房價(jià)上漲，被理解為了默許甚至支持房價(jià)上漲，結(jié)果就呈現(xiàn)出越調(diào)控越上漲的局面�？梢哉f，這是一筆“歷史賬”。所以，本輪調(diào)控之所以被稱為“史上最嚴(yán)厲”，是因?yàn)槠洳粌H僅針對2009年暴漲的房價(jià)進(jìn)行“遏制”，而是對這幾年來所有“上漲過快”的房價(jià)，進(jìn)行一次徹底的清算。
從國十條頒布至今，在全國各大中城市，不僅基本上已不存在“房價(jià)過快上漲”的勢頭，而且一些地方和樓盤的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)1—3成左右的下跌，并且還有跌幅將繼續(xù)加大之勢。在這樣的背景下，住建部近日再三強(qiáng)調(diào)房市調(diào)控“絕不松勁”，表明現(xiàn)在的房價(jià)調(diào)控結(jié)果，還遠(yuǎn)未達(dá)到希望的水平。
中央早在“九八房改”伊始就已提出：讓百姓買得起房、買放心房。這才應(yīng)該是政府制定住房政策、調(diào)控房地產(chǎn)市場的根本目標(biāo)和出發(fā)點(diǎn)。這句話放到今天，更能有助于我們分辨房價(jià)的未來趨勢。
解決房價(jià)問題需根治地方政府土地財(cái)政依賴
地方土地財(cái)政成為了“藏污納垢”之所。國家審計(jì)署近日指出，2009年有11個省區(qū)應(yīng)征未征土地出讓金等收入381.81億元。與地方政府對土地出讓金的“寬容”態(tài)度不同，審計(jì)署還發(fā)現(xiàn)地方政府債務(wù)達(dá)到了近2.8萬億之巨。
地方政府一方面對開發(fā)商應(yīng)繳資金大方寬限，另一方面則是想盡一切辦法去融資借債。厚此薄彼之間，能夠讓我們看到當(dāng)下地方財(cái)政管理體制與房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之間的利害攸關(guān)程度之深，而能否就此問題實(shí)現(xiàn)體制性改革突破，事關(guān)本輪房地產(chǎn)調(diào)控成敗。
近年來，許多地方政府已將“賣地”視為緩解資金困境的“生財(cái)”之道，圍繞土地財(cái)政難免會滋生違規(guī)沖動。截至目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然是中央政府主導(dǎo)，但具體執(zhí)行者則為地方政府。后者基于自身經(jīng)濟(jì)利益考量，在歷次樓市調(diào)控屢現(xiàn)猶疑，讓樓市調(diào)控績效大打折扣。透過審計(jì)署的相關(guān)披露，業(yè)界難免擔(dān)憂，此次樓市調(diào)控是否會重蹈此前覆轍。
在本輪樓市調(diào)控中，與土地市場息息相關(guān)的政策便是主管部門重申要嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策。一旦政策落實(shí)，開發(fā)商們避稅空間大為縮小，此前低成本拿地和目前高土地增值而遭遇“清算危機(jī)”。囤積土地的行為將被遏制，商品房供給可能隨之增加，樓市供不應(yīng)求矛盾將會得到緩解。而與土地增值稅嚴(yán)格征收一并為開發(fā)商“憂慮”的，還有樓市保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的開征熱議。近期，通過提高房產(chǎn)保有成本打壓樓市投機(jī)、為樓市降溫的呼聲不斷，上海等地也紛紛表示要考慮出臺房產(chǎn)稅。
在樓市調(diào)控重壓之下，土地市場迅速“跳水”。上海近日掛牌出讓的一地塊折合樓面地價(jià)僅約5500元/平方米，尚不及區(qū)域在售新房的50%。這在強(qiáng)化開發(fā)商地價(jià)下調(diào)預(yù)期的同時，地方政府的“蛋糕”也隱約被觸動。這預(yù)示著樓市目前的高價(jià)位將難以持續(xù)，但土地價(jià)格能否按照這一態(tài)勢繼續(xù)演繹尚不得而知。因?yàn)椤耙詷鞘刑嵴窠?jīng)濟(jì)”的慣性思維不破，只要未來經(jīng)濟(jì)形勢面臨任何風(fēng)吹草動，就將成為樓市由跌及漲的契機(jī)。由此，樓市觀望膠著之勢更難打破。
地方政府對土地出讓金等收入的違規(guī)操作，再次暴露出地方財(cái)政對土地開發(fā)的倚重。以此觀之，中央政府樓市調(diào)控在劍指樓市投機(jī)的同時，也必然會觸動地方政府的切身利益，而后者又恰恰是樓市調(diào)控的執(zhí)行者。更為重要的是，基于地方債務(wù)規(guī)模之大，必須要依靠新的體制改革才能夠突破困局，否則土地依賴問題只會進(jìn)一步加劇。其中的政策要害在于：中央財(cái)政轉(zhuǎn)移部分財(cái)稅收益補(bǔ)貼地方財(cái)政，改變兩級政府財(cái)權(quán)事權(quán)不對等問題，逐步清償既有地方債務(wù)；把增量地方債務(wù)全部納入規(guī)范的地方債券發(fā)行體制中，避免債務(wù)壓力進(jìn)一步加大。在此基礎(chǔ)上，地方政府對于土地出讓金的依賴才能夠減輕，房產(chǎn)調(diào)控才能夠真正得到長期落實(shí)。
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