湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月12日訊 在二手房買賣中，由于買賣雙方不了解房產(chǎn)市場的政策和流程，往往會走很多彎路，不但無謂地浪費了時間，還承擔(dān)了許多風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士說二手房交易需要掌握購房流程，對于二手房來說，因為產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，需要在購買過程中認真仔細，熟悉流程放心購房，把握好每一關(guān)流程。
看房關(guān)
購買的二手房其所有權(quán)是否真實、完整和可靠，所有權(quán)人是否與他人共同擁有，房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛；是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否準確無誤，所購房屋的實際面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致。
建議：在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準，其他面積不計算在內(nèi)；房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否系同一個人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書、公證書等。此外，還要考察地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題；如是頂層住房，還應(yīng)考察其隔熱、防水、防雨等功能是否完好。
定價關(guān)
二手房買賣最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估，對于經(jīng)驗不足的業(yè)主來說，價格定高了難以找到買主，定低了又會使自己蒙受經(jīng)濟損失。
建議：將房子委托給有資信的中介公司，然后通過市場比較法、收益法、成本法等為房子作出較為公正的評估。較為常見的市場比較法要求評估人有豐富的交易經(jīng)驗，熟悉市場價格，并能夠根據(jù)房屋的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素對房價作出較為準確的評估。
設(shè)施設(shè)備關(guān)
如果購買的二手房被上家裝修和使用過，在出售時，雙方已約定某些裝修和設(shè)備是包含在總房款之內(nèi)的。
建議：在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，就應(yīng)當將這些設(shè)施設(shè)備的品牌、型號、成色、數(shù)量，以及能否正常使用等細節(jié)標識清楚。交房時，買家可嚴格按照合同約定的清單一一核查。
買家在收房時，一定要親自去相關(guān)單位，檢查原業(yè)主是否已經(jīng)結(jié)清了房屋的各項服務(wù)費用，包括水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費等等。只有確認賣家已將各項費用都結(jié)清了，雙方才可辦理相關(guān)的過戶手續(xù)。否則，買家將有承擔(dān)不必要費用的風(fēng)險。
如果前業(yè)主把物業(yè)出售后，戶籍仍掛在里面，那么新業(yè)主收房后就無法落戶。這樣的糾紛，在二手房交易中并不少見。其實，想預(yù)防此類問題很簡單。在收房前，買賣雙方只要一同前往房屋所在地的派出所，詢問房屋內(nèi)的戶口情況即可。如賣家戶口仍未遷出，買家可根據(jù)買賣合同的約定追究賣家責(zé)任。
合同關(guān)
近年來，二手房交易雙方常常因合同簽訂得不夠規(guī)范，導(dǎo)致糾紛事件不斷出現(xiàn)。而簽訂合同常常要注意諸多細節(jié)問題，如屋內(nèi)設(shè)施細節(jié)、付款方式、交房具體時間、稅費交付等等。
建議：如果委托正規(guī)中介公司，最后達成了買賣交易，中介公司會提供規(guī)范且詳實的買賣合同文本，這就為買賣雙方減少了很多麻煩，也避免了因合同不規(guī)范而引起的糾紛。隨后，賣方要結(jié)清所有物業(yè)費和供暖費，為下一環(huán)節(jié)立契過戶做好準備。
過戶關(guān)
辦理房屋的立契過戶，是買賣流程中最耗時間和精力的一關(guān)。辦理過戶涉及一系列的政策法規(guī)，手續(xù)繁瑣。購房者由于缺乏房地產(chǎn)交易知識，沒有相關(guān)經(jīng)驗，不了解有關(guān)部門的辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，花費了大量的人力、財力。
建議：一些正規(guī)的中介公司可以代辦過戶，其辦證部門的辦事人員通曉有關(guān)的政策法規(guī)和辦事程序，經(jīng)驗豐富。因此，委托專業(yè)的中介公司辦理房產(chǎn)過戶，省時、省力、省心，是多數(shù)消費者的首選�！�
付款關(guān)
付房款是買方最為擔(dān)心的一個環(huán)節(jié)，少則十幾萬，多則幾十萬的房款，一旦出了問題，購房者將蒙受巨大的損失。在房屋買賣中，確實存在著房產(chǎn)交割的風(fēng)險。買方擔(dān)心把錢交給賣方而產(chǎn)權(quán)過戶中如出現(xiàn)問題，會拿不到產(chǎn)權(quán)證；賣方擔(dān)心產(chǎn)權(quán)證辦到了買方名下，買方拖欠房款。
建議：針對上述情況，一些大型正規(guī)中介公司紛紛推出“居間中�！狈⻊�(wù)，買方把房款交給中介公司保管，賣方把原產(chǎn)權(quán)證交中介公司保管，中介為雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶，新產(chǎn)權(quán)證拿到后，中介一手把房款付給賣方，一手把新產(chǎn)權(quán)證交給買方，從而確保了雙方的利益。
交驗關(guān)
物業(yè)交驗是買賣交易的最后一個環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，購房者則可以安心入住，原業(yè)主也不再對房子負有責(zé)任了。
建議：物業(yè)交驗時，正規(guī)中介公司會提供一份《物業(yè)交驗單》供買賣雙方填寫確認。驗房的內(nèi)容主要包括：物業(yè)是否與合同約定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬走；鑰匙是否已交付；水電費、煤氣費、電話費、有線收視費等雜費是否已經(jīng)結(jié)清等。
收樓關(guān)
對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的各種證件是否齊備。
建議：對于一些所謂的收樓費用，例如維修基金等，也必須清晰地知道業(yè)主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。 另水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費等過戶的單據(jù)也應(yīng)備齊全，以免將來不能享受相關(guān)服務(wù)。
