醞釀一年之久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）終于在6月12日發(fā)布。
目前，北京、上海、重慶、江蘇等地已在施行公租房試點建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)過地方試點施行后，這份旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難的“公共租賃房指導(dǎo)意見”，意味著決策層已將公租房正式納入我國保障性住房體系。
值得注意的是，《意見》重申“政府組織、社會參與”。它一方面希望地方政府在公租房建設(shè)中發(fā)揮主導(dǎo)因素，另一方面在具體建設(shè)運營上，又透露出鼓勵社會資本進(jìn)入的信息。而業(yè)內(nèi)人士則希望成立獨立的運營建設(shè)機構(gòu)。
在未來的公租房建設(shè)運營中，政府與市場的邊界也許將成為人們關(guān)注的焦點。
明確地方政府責(zé)權(quán)利
作為目前惟一一份中央級公租房指導(dǎo)性文件。《意見》明確要求各地區(qū)制訂公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并納入2010~2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃，分年度組織實施。
在實施上，《意見》要求實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府抓落實的責(zé)任制，各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)、住房保障部門負(fù)責(zé)公租房的行政管理工作。
“這明確了各層政府在公租房建設(shè)中的責(zé)權(quán)利。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，住建部政策法規(guī)司也將陸續(xù)出臺相應(yīng)的監(jiān)管、問責(zé)等配套法規(guī)文件。
在房源方面，《意見》將新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式都納入了公租房的籌集渠道，并表明新建公租房既可以以配建為主，也可以相對集中建設(shè)。同時，《意見》規(guī)定公租房供應(yīng)范圍和供應(yīng)對象的收入線標(biāo)準(zhǔn)、住房困難條件和租金水平，由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實物配租和經(jīng)濟適用住房政策的家庭，不得承租公租房。符合廉租住房保障條件的家庭承租公租房的，可以申請廉租住房租賃補貼。
秦虹表示，隨著公租房的加快發(fā)展，不僅可以解決目前保障房體系中尚未覆蓋的城市中低收入“夾心層”的住房問題，推動我國住房消費模式從以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)化，促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，還將對整體市場起到積極的穩(wěn)定作用。
為民間資本開路
與上月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在接受中國政府網(wǎng)專訪時表述的思路相同，這份《指導(dǎo)意見》再度明確了公租房建設(shè)著力拓寬融資渠道、創(chuàng)新操作模式的思路。鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設(shè)和運營。同時表明探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。
其中，公租房建設(shè)實行“誰投資、誰所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓這一概念的提出，成為本次《意見》的最大亮點。
“提出投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓，意味著民間資本可以參與保障性住房的投資與建設(shè)”。住建部政策研究中心住宅處處長文林峰向記者表示，公共租賃住房投資期長，收益低，光靠政府投入很難滿足社會需要，因此，需要動員全社會的力量參與投資建設(shè)。
吸引更多的民間資本參與公租房建設(shè)和運營，目前已經(jīng)是業(yè)界的共識。
曾參與北京市公租房政策論證的我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，擺在社會資本進(jìn)入公租房建設(shè)運營的兩大門檻，一是如何從中取得收益，二是如何明確投資者權(quán)益。胡景暉表示，前者可以通過稅收優(yōu)惠等方式調(diào)價。明確投資權(quán)益可轉(zhuǎn)讓是建立“轉(zhuǎn)讓和退出”機制的前提，這將打消民間資本進(jìn)入公租房建設(shè)運營后保障自身權(quán)益的后顧之憂。
尚需設(shè)立專職主體
然而，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生看來，成立專職建設(shè)主體以彌補現(xiàn)行模式設(shè)計的缺失比拓寬融資渠道更重要。
聶梅生認(rèn)為，要形成完善的公租房運行模式必須設(shè)置專職的建設(shè)主體，由該機構(gòu)來負(fù)責(zé)公租房的建設(shè)和運營，政府負(fù)責(zé)監(jiān)管該機構(gòu)的運營，實現(xiàn)政府統(tǒng)籌與運用市場機制的兼顧。在國外成熟市場，如日本等均是由國企性質(zhì)的機構(gòu)來承擔(dān)相應(yīng)任務(wù)。
文林峰也表示，公租房建設(shè)不可能永遠(yuǎn)靠政府行政力量推動建設(shè)，長遠(yuǎn)發(fā)展中必須出臺更多的配套政策，支持包括非公益機構(gòu)在內(nèi)的多元化主體替政府建設(shè)和運營公租房。此舉，與上述拓寬資金渠道相互呼應(yīng)。
在此前公布的上海公租房實施意見征求意見稿中，提出將由市、區(qū)（縣）政府組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經(jīng)營管理的專業(yè)機構(gòu)，采取市場機制進(jìn)行運作。
不過，在此次七部門聯(lián)合下發(fā)的《意見》中，除了重申“政府組織、社會參與”的原則外，并未具體提及在公租房建設(shè)和運營中，誰會代替政府建設(shè)運營公租房。此舉無疑給未來公租房的全面推進(jìn)留下懸念。
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