讀者疑問：中介公司的居間費用如何支付？
律師答疑：對于購房人來說，中介費用在中介公司的居間服務(wù)完成后支付最為有利，但雙方約定的支付方式或支付時間不違反法律規(guī)定法律均予以認可。如果中介費用不能在居間事務(wù)完成后支付，那么至少也應(yīng)當(dāng)在合同中約定如果居間事務(wù)不能完成或中介公司違約中介費用應(yīng)如數(shù)退還。
讀者疑問：如何確定二手房的交付標(biāo)準(zhǔn)？
律師答疑：一般中介公司在合同中房屋交付標(biāo)準(zhǔn)中約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)是“現(xiàn)狀”，這樣的約定因為缺少可參照的標(biāo)準(zhǔn)，因此等于沒有約定。曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，當(dāng)買方提出強烈質(zhì)疑時，中介公司及賣方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的，房價款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因在合同中沒有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不可勝訴。
律師提醒：在簽訂二手房買賣合同中對于房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)狀一定像向一手房一樣列一個附件，及裝修、設(shè)備及家具情況列一清單，作為交房的標(biāo)準(zhǔn)，千萬不可省略。
讀者疑問：在二手房交易中如何明確稅費？
律師答疑：二手房交易中的稅費是由相關(guān)的法規(guī)及政策規(guī)定的，對于由誰交納是非常明確的，但是賣方經(jīng)常要求其售房價格自己凈得多少萬，而不包括稅費，這樣稅費就存在爭議了，因此必須在合同中約定稅費的承擔(dān)方式或變更售房款的價格。另外，二手房交易稅費變化比較大，存在簽訂時雙方都沒有預(yù)料到的稅費，但在過戶時卻已經(jīng)開始征收了，這種情況經(jīng)常導(dǎo)致買賣雙方發(fā)生爭議，稅費由誰來交，因此對于稅費買賣雙方應(yīng)明確處理的方式。
讀者疑問：賣方不想賣房了，買方交給中介的定金能要回來嗎？
律師答疑：賣方不想賣房，中介公司居間服務(wù)事項沒有完成，因此無權(quán)收取報酬。中介公司收取的定金應(yīng)當(dāng)按照定金的法律規(guī)定執(zhí)行，即中介公司應(yīng)該返還定金，除此之外，賣方應(yīng)承擔(dān)返還一倍定金的責(zé)任。
讀者疑問：中介公司能代理買賣雙方嗎？
律師答疑：合同法中并沒有禁止代理人不得代理買賣雙方的規(guī)定，但是實際上買賣雙方存在利益沖突，代理人代理買賣雙方可能會侵害另一方的利益，有些行業(yè)是禁止代理利害沖突雙方的。有些中介公司在買賣雙方之間的作用不是中間介紹，而是雙方代理。也就是說，中介公司在房屋買賣法律關(guān)系中，即代理買方、又代理賣方。
讀者疑問：中介公司收購房屋并出售合法嗎？
律師答疑：在二手房交易中，中介公司為了賺取房屋差價的利潤，不讓買賣雙方見面，對買方說他們已將房主的房屋收購，現(xiàn)在的房屋是他們自己的，他們有權(quán)出賣房屋。中介公司如果按照法律規(guī)定從房主那里購買了房屋并辦理了過戶手續(xù)、取得了中介公司名下的房屋所有權(quán)證然后再將該房屋以自己的名義出售，這是合法的行為。但是沒有任何一家中介公司會這么做，因為這樣做就會產(chǎn)生交易過戶的兩次稅費，中介公司是絕不會做這種事情的。中介公司所謂的收購在法律上是不成立的，實際上在辦理過戶手續(xù)是就一目了然了：中介公司仍以賣房人的名義與買方簽訂買賣合同，而不是以自己的名義出售，因為中介公司不是所售房屋合法的產(chǎn)權(quán)人，按照規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋是不能買賣的，中介公司自己沒有產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)然不能以自己的名義買賣，權(quán)利的主體不一致，中介公司也不能處分別人的財產(chǎn)，中介公司對所出售的房屋沒有處分權(quán)，因此中介公司只能持賣方的房屋所有權(quán)證辦理過戶手續(xù)，只不過中介公司辦理了公證委托書，由賣方委托中介公司賣房。因此事實上中介公司所述的收購房屋賣自己的房子是不可信的，這時買方仍重點審查賣方人的自然情況及委托書的授權(quán)范圍，否則可能導(dǎo)致無法辦理過戶或買賣合同無效，買方受損。
相關(guān)法規(guī)：《合同法》第132條：出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。
讀者疑問：二手房交易如何解決正在出租的房屋問題？
律師答疑：有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，該房屋被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)，可能會產(chǎn)生糾紛。因為合同法認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是租賃合同對承租人仍然有效，承租人可繼續(xù)承租該房屋，買房人不能對抗在先成立的租賃合同。另外，賣方在出售該房屋時，同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。以上兩點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。因此，在簽訂二手房買賣合同時，買方一定了解房屋出租的情況，并對出租問題進行約定。
讀者疑問：購買二手房時是否應(yīng)關(guān)注土地剩余的使用年限？
律師答疑：二手房買賣中買受人應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說還有30年的土地使用年限，30年后還需補交土地出讓金，這樣無疑是增加了房屋總的價款，因此買房時買方應(yīng)將土地剩余的使用年限作為一個考慮的因素。
讀者疑問：如何解決二手房交易過程當(dāng)中的物業(yè)管理費用拖欠問題？
律師答疑：有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及天然氣、暖氣費、水、電費用長期拖欠，尤其是某些高檔住宅，物業(yè)管理費用比較高，幾年下來拖欠一二十萬，如果買受人不知道拖欠物業(yè)的情況，購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。因此，建議買房人在辦理過戶前即結(jié)清所有的費用，或者在合同中約定，交接之前產(chǎn)生的一切費用由賣方承擔(dān)，交接之后產(chǎn)生的費用由買方承擔(dān)。
