湘潭房產網11月27日訊 “出現‘一房多賣’該如何維護自身合法權益？”、“房產證究竟有什么作用？”、“停車庫、閣樓、儲藏室等是否可以申請登記發(fā)證？”……臨近年底，有不少市民打進本報熱線咨詢房屋產權登記的相關問題。記者第一時間咨詢了湘潭365房產網法律顧問，就相關問題作了一一解答，以下是編輯整理出的十二個常見問題：
一，問：房產證究竟有什么作用？
答：無論是私有房產，還是單位房產，房產證是房屋所有權人維護自身合法權益的法律憑證。其作用主要有如下五個方面：
一、房產證是避免產權糾紛的法律憑證；
二、房產證是辦理抵押融資的法律憑證；
三、房產證是企業(yè)注冊明確資產的法律憑證；
四、房產證是居民辦理戶口遷移的法律憑證；
五、房產證是子女就近入學的法律憑證。
二，問：取得房屋產權必須要申請登記辦理房產證嗎？
答：根據《物權法》第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力。房屋產權屬于不動產物權，無論是依法建造的房屋，還是通過買賣、互換、繼承、受遺贈、贈與、作價入股、單位分立或合并等形式取得的房屋，都必須申請房屋登記辦理房產證，才能確認房屋產權。
三，問：房屋交易稅費制度發(fā)展方向？房屋交易稅費今后是否下降？
答：房屋交易稅費比率目前較重，但根據國家宏觀調控方向，經預測總體會增強。第一，總體上來說很多房屋進入交易程序，稅種、稅率都會增加；第二，從其他試點城市來看，有些城市已經開始對別墅和二套房征收房產稅；第三，房屋的計稅依據是以評估價計征的，而根據房屋不斷保值增值的特性，所以征稅總額應該不斷上升；第四，現有的稅費減免政策具有時限性，超過時限辦理房產證將不能再享受稅費優(yōu)惠政策。
四，問：購房人與原產權人簽訂了購房合同，拿到了原產權人名下的房產證，而且還實際占有了房屋，但未及時辦理房產過戶手續(xù)，購房人的權益是否有法律保障？購房人的權益還存在哪些風險？
答：購房人購房后未及時辦理過戶手續(xù)，取得房產證，則購房人的權益沒有法律保障。因為法律上的房屋產權人還是原產權人，而不是現在的購房人。購房人的權益沒有法律保障，就有可能存在如下風險：一是原產權人有可能再次出售房屋，造成一房多售；二是購房人有可能用已經出售的房屋向銀行申請抵押貸款；三是房屋還有可能被法院等司法部門查封，甚至會依法強行拍賣或抵債。
五，問：房產交易后，當事人沒有及時辦理房產過戶手續(xù)，現出現賣方下落不明，買方是否可以單方面憑合同申請辦理房產證？
答：按照《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第七條規(guī)定，房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持轉讓合同等有關文件，向房地產所在地的登記機關提出申請辦理房產證。賣方和買方都是房地產轉讓當事人，現在賣方下落不明，無法到登記機關辦理有關手續(xù)。登記機關無從判斷房屋買賣合同的真實性和合法性。在這種情況下，買方不能單方面憑房屋買賣合同申請辦理房產證。
六，問：登記機關發(fā)現“一房多賣”后怎么處理？購房人怎么維護自身合法權益？
答：根據《物權法》規(guī)定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力。如果出現“一房多賣”，在數個買受人中，誰辦理了房屋產權登記，法律就認定誰取得了該房屋的所有權。所以希望購房人簽訂了房屋買賣合同后及時到房產登記機關辦理房產登記手續(xù)以維護自身的合法權益。
七，問：購房人與原產權人簽訂了房屋買賣合同，但未及時辦理房產過戶手續(xù)，現在發(fā)現原產權人已將房產抵押貸款，購房人是否可以直接向登記機關申請辦理房產證？
答：購房人如果發(fā)現原產權人的房屋已辦理房產抵押登記，在抵押期間，購房人申請辦理房產證時，還應當提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的證明等有關資料，方可申請房屋所有權轉移登記。
八，問：購房人與原產權人簽訂了房屋買賣合同，但未及時辦理房產過戶手續(xù)，現在發(fā)現法院已要求登記機關將原產權人的房產查封，購房人是否可以直接向登記機關申請辦理房產證？
答：根據有關法律法規(guī)對被人民法院依法查封的房屋在查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續(xù)。所以即使購房人購買在先，但未及時辦理過戶手續(xù)，當申請辦理房產證時房屋已被查封，購房人還是不可以直接向登記機關申請辦理房產證。
九，問：商品房廣告所明示的事項是否作為合同條款？
答：《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)，房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件中適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的說明和允諾，無論是否載入商品房買賣合同，均可視為合同內容。當事人違反的應當承擔違約責任。該解釋對于銷售廣告和宣傳資料所明示的事項直接成為合同內容提供了明確依據，實際上也是對開發(fā)企業(yè)提出了誠信要求和法律約束。
十，問：申請辦理房產過戶手續(xù)要符合哪些基本要求？
答：房產過戶實際上是指房產轉讓，它包括了房產買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈，以房屋出資入股，房屋分割、合并或者法人、其他組織分立、合并導致房屋權屬轉移以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房產轉讓有一些具體的規(guī)定：一是房產轉讓當事人雙方應當自房產所有權轉移發(fā)生之日起九十日內向我房產登記部門申請辦理房產轉讓手續(xù)；二是房產轉讓當事人雙方須到堂簽字蓋章，如出售方不能親自到堂，須辦理委托代理公證書，如買受人不能到堂，須提交書面委托代理書；三是買賣雙方提供的申請登記的材料必須真實、合法、有效；四是目前辦房產證增加了詢問環(huán)節(jié)，當事人要按照房產的真實權利狀況填寫問詢表，問詢表的填寫要符合當事人的真實意思表示。
十一，問：申請辦理房產過戶需要準備哪些資料？
答：一般情況下需要準備以下材料：一是登記申請書；二是申請人的身份證明；三是房屋所有權證書；四是證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料，如買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書等等，如果劃撥土地上的房屋轉讓，還應提供國土部門的批準文件。如果是國有房屋轉讓，須提交國有資產管理部門同意出售的批準文件。
十二，問：申請辦理房產證需要繳納哪些費用？
答：辦理房產證的收費主要分為兩部分。一部分是房產管理部門直接收取的行政性、服務性收費，其中包括登記費、測繪費、檔案利用費、轉讓手續(xù)費、抵押手續(xù)費和維修基金。第二部分是協(xié)助財政、地稅、物價部門收取的契稅、營業(yè)稅、印花稅、價格調節(jié)基金。業(yè)務類型不同，具體的稅費收取不完全相同，老百姓可以到政務服務中心辦房產證大廳或登錄湘潭房產網對具體業(yè)務的收費項目進行查詢。
