在成交量急劇下滑的當(dāng)下，不少人欲借機抄底，但專家認(rèn)為——樓市抄底為時尚早！
在近期房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，各大城市樓市成交量急劇下滑之際，近日一篇《樓市抄底時間表》的博文驚現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)社會各界的廣泛關(guān)注和激烈爭論，對于樓市何時能抄底的說法也是此起彼伏，讓不少有買房需求的市民那根敏感的神經(jīng)再次被挑動。目前，買賣雙方對抄底的信心似乎都在加大，但專家認(rèn)為，目前樓市調(diào)控剛剛開始，不少政策還在醞釀當(dāng)中，所謂樓市底部還遠(yuǎn)未到達，抄底一說更是為時尚早。
買賣雙方均覬覦抄底時機
在本次樓市調(diào)控中，一些買家對于抄底又有了想法。日前，一家知名房產(chǎn)網(wǎng)站推出了“樓市百團大戰(zhàn)招募抄底正規(guī)軍”，帶領(lǐng)幾百網(wǎng)友轉(zhuǎn)戰(zhàn)郊區(qū)一些樓盤，希望從中抄到筍盤。據(jù)了解，抄底行為遠(yuǎn)不止于此，近日一篇《樓市抄底時間表》的博文驚現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)社會各界的廣泛關(guān)注和激烈爭論。
不僅買家窺視抄底時機，就連開發(fā)商也看好了目前土地市場平淡而帶來的大好機會，于是他們紛紛抄底拿地，為樓市回暖囤糧。據(jù)悉，5月份全國住宅用地成交繼續(xù)低迷，土地價格也連續(xù)第4個月下跌。但在不少地產(chǎn)商眼里，卻是逆市拿地的最好時機。6月7日，萬科發(fā)布的最新公告顯示，5月份萬科新增8個土地項目。截至目前，萬科已在各地新增了35個土地項目。同時，保利地產(chǎn)在土地市場共投下159億元，排名首位。在調(diào)控政策出臺后的5月份，保利的闊綽本色不改，以31億元分別在上海、成都和沈陽共獲取4幅地塊，建筑面積為89萬平方米。除此之外，深圳控股目前的土地儲備為1000萬平方米，但如此龐大的土儲似乎還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足該公司的需要，其相關(guān)負(fù)責(zé)人對媒體透露，目前深控已有多個項目正在洽談中，計劃今年投資100億元購地。
即便抄底至少得等到10月
自4·15一系列調(diào)控樓市“重拳”政策出臺后，雖有個別開發(fā)商推出讓利銷售等優(yōu)惠，但市場依然持續(xù)觀望。據(jù)了解，由于大部分房企在2009年資金回收情況良好，至少可以“硬撐硬扛”二三個月。地產(chǎn)人士表示，就算要抄底，至少也得等到10月份再看政策和樓市發(fā)展趨勢才可作數(shù)。
而據(jù)記者上周在廣州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前眾多大集團只是拿出了比平時多兩三個點的優(yōu)惠折扣以探測市場。嚴(yán)格意義上來說，當(dāng)下，多數(shù)開發(fā)商仍然選擇了觀望。地產(chǎn)專家謝逸楓表示，如果調(diào)控政策的目標(biāo)明確，在力度上不做“俯臥撐”，全國一線城市的房價回到去年年底的水平基本已成定局。
近期一系列政策密集頒布，導(dǎo)致全國各大城市成交量跌至歷史最低水平。中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，從一手房市場來看，近期各地不斷有新盤降價打折促銷，預(yù)計在隨后的數(shù)月內(nèi)，此種現(xiàn)象將會更為普遍。受此影響，二手房價格或?qū)⑦M一步下跌。而中原監(jiān)測的新增客源和盤源數(shù)據(jù)亦顯示，近期供求雙方的分歧依然較大，客戶觀望情緒濃厚，成交量短期難以恢復(fù)至正常水平。預(yù)計在隨后的2~3個月內(nèi)，政策將逐步被市場所消化，樓價跌幅或?qū)⑦M一步擴大。
買家仍被擠在“房門”外
有地產(chǎn)業(yè)人士表示，在此輪房地產(chǎn)市場調(diào)控進行之前，全國一線城市房價普遍虛高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾的購買能力，現(xiàn)在房價漲幅有所回落，是由于此前房價基數(shù)很高，所以，漲幅回落后房價依然很高，大多數(shù)民眾依然買不起房。既然進行房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的，是為了讓更多的民眾買得起房，那么，房地產(chǎn)市場調(diào)控就不但不能放松，而且還應(yīng)當(dāng)進一步加大力度，如此才能最終使成交量回升。
謝逸楓表示，不要以為2010年國務(wù)院出了二個最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，以及地方政府出了一個最嚴(yán)格的政策，房價就下降到底了，目前房價下降幅度才10%左右，至少再下降30%才是抄底好時機。
政策鏈接
央行：繼續(xù)遏制投機性購房
中國人民銀行日前公布了《2009年中國區(qū)域金融運行報告》。報告稱，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面趨寬松，全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5.7萬億元。同時，央行同日要求，各商業(yè)銀行繼續(xù)完善其房地產(chǎn)貸款政策，以幫助遏制投機性購房。
報告稱，2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5.7萬億元，增長44.2%，增速比上年上升42.4%。央行分析稱，定金及預(yù)收款、國內(nèi)貸款是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源，其中，以定金及預(yù)收款為主的其它資金同比增長71.9%，國內(nèi)貸款同比增長48.5%。
報告披露，2009年年末，全國主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額7.3萬億元，同比增長38.1%。地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款持續(xù)回升，增速比上年分別提高98.4%和33.3%。
此外，央行還于同日承諾促進國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，并要求各商業(yè)銀行繼續(xù)完善其房地產(chǎn)貸款政策，以幫助遏制投機性購房。但并未在報告中提及將采取新的房地產(chǎn)政策措施。
今年房貸新政只嚴(yán)不松
日前住建部、央行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)布通知，對3種第二套房情況進行認(rèn)定：商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認(rèn)定。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州多數(shù)銀行對于三套房已經(jīng)停貸。
中原集團研究中心劉淵認(rèn)為，此次政府部門關(guān)于二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策的制定，極大地降低了市場利用金融杠桿炒房的可能，使房產(chǎn)回歸居住本質(zhì)，長期來看有利于各地樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示，今年房貸政策只會越來越嚴(yán)，松口的可能性幾乎為零。
地產(chǎn)專家謝逸楓表示，由于觀望和政策不穩(wěn)定，樓市發(fā)展趨勢確有“拐點”癥狀，尤其是購房需求快速萎縮，開發(fā)商融資渠道被封，銀行負(fù)債率不斷上升，說明房企資金鏈非常的危險，一旦破裂將危及金融系統(tǒng)，所以才導(dǎo)致銀行“惜貸”，開發(fā)商在銷售不利和政策調(diào)控及需求缺乏的情況下，資金逐漸緊張。
房產(chǎn)稅成市場關(guān)注焦點
與廣州、重慶兩城市相比，上海版調(diào)控細(xì)則就沒有這么幸運了，從一開始的保有稅到現(xiàn)時的房產(chǎn)稅可謂一波三折，傳聞中一再被中央退回修改，當(dāng)中的主要原因，自然就是牽涉到房產(chǎn)稅的推行。而房產(chǎn)稅對市場的影響，正如潘石屹所說，是牽一發(fā)而動全身，關(guān)系到全局的方方面面，一旦征收，對市場的影響會非常大。
美聯(lián)中國市場研究指出，無論是從細(xì)則醞釀的時間跨度，還是涉及房產(chǎn)稅的出臺，上海版細(xì)則已經(jīng)成為政策的焦點所在，其影響不僅局限于上海本地市場，對國內(nèi)其他城市將產(chǎn)生風(fēng)向標(biāo)的作用。同時，二手市場經(jīng)過成交萎縮的洗禮后，議價空間得到擴大，如果加上房產(chǎn)稅試點的出臺，將加速房價的下跌。顯然是與經(jīng)濟的平穩(wěn)與發(fā)展相背的，由此，地產(chǎn)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺的意義遠(yuǎn)大于其對市場真正的作用.
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