只要你是原住民，就有房子給你�。恢灰阌泄ぷ鳎陀蟹孔咏o你��；只要重慶需要你，就有房子給你住。如果你為國(guó)家為重慶為人民做出了突出貢獻(xiàn)，符合公租房申請(qǐng)條件，還優(yōu)先輪候配租。
住有所居。從大規(guī)模建設(shè)公租房的行動(dòng)里，記者讀出了重慶市委市政府的莊嚴(yán)承諾。
打一場(chǎng)“住有所居”的殲滅戰(zhàn)
總共４０００萬(wàn)平米甚至更多，可供２００多萬(wàn)人體面地居住——按規(guī)劃測(cè)算，這個(gè)數(shù)字足夠平衡重慶今后若干年的住房保障需求。
今年底最遲明年初，首批１０００萬(wàn)平米就陸續(xù)交房了。前三年共計(jì)３０００萬(wàn)平米的集中建設(shè)（其中主城２０００多萬(wàn)平米），使得在重慶租住公租房比在香港、新加坡還方便，因?yàn)椴挥枚嗄辍拜喓颉迸抨?duì)，據(jù)說(shuō)香港最長(zhǎng)要“輪候”十年——香港和新加坡是世界上住房保障的模范。
如此快的速度，如此大的規(guī)模——這是一場(chǎng)殲滅戰(zhàn)，傳遞的是重慶市委市政府盡全力滿足重慶城市住房保障性需求的決心。
用“重慶城市住房保障性需求”這個(gè)表達(dá)，是因?yàn)橹貞c公租房的出租對(duì)象不但不設(shè)戶籍限制，而且已經(jīng)超出了“夾心層”和周轉(zhuǎn)房的范疇，包括：原住民無(wú)住房或家庭人均住房建筑面積低于１３平方米的住房困難家庭；大中專(zhuān)及職校畢業(yè)后新就業(yè)的無(wú)住房人員；進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員。
租金很便宜，只相當(dāng)于市場(chǎng)上同等房屋的６０％或更低；收入標(biāo)準(zhǔn)定得也很寬松，個(gè)人月收入２０００元以下，家庭月收入３０００元以下都符合條件。并且，“引進(jìn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，以及為國(guó)家、國(guó)防事業(yè)、重慶的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)的國(guó)家級(jí)勞模、英模和市級(jí)勞模等政府規(guī)定的其他人員，無(wú)住房或住房困難的人員，可申請(qǐng)租用公共租賃住房，不受收入標(biāo)準(zhǔn)限制�！保〒�(jù)《重慶晚報(bào)》）。
容積率３．８，配套齊全；最大面積達(dá)８０平米，相當(dāng)于中等商品房的建筑質(zhì)量，附帶相當(dāng)于每平米４００元的裝修；布局與公共交通統(tǒng)籌規(guī)劃，與普通商品房混建在一起。
這是一個(gè)不僅全力保證低收入群體住房，而且力圖兼顧重慶發(fā)展后勁的大動(dòng)作。
兼容廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，公租房永遠(yuǎn)姓公
把公租房蓋得那么好，不怕租戶賴著不走？不怕。五年到期，你買(mǎi)就是了，只收成本價(jià)——變成經(jīng)濟(jì)適用房了；但是你要賣(mài)，只能按原價(jià)加上利息賣(mài)給政府，“公租房永遠(yuǎn)姓公”。
符合住廉租房條件的居民，也住公租房，只是租金按廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，大致相當(dāng)于公租房的１／１０。
編輯大致比較了目前已經(jīng)公開(kāi)的各地公租房申領(lǐng)的準(zhǔn)入門(mén)檻，重慶應(yīng)該是限制條件最少、申領(lǐng)最輕松的。
這樣廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接，加上相應(yīng)的一整套準(zhǔn)入和退出機(jī)制設(shè)計(jì)——重慶甚至專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)公租房管理局，構(gòu)成了一個(gè)目前最全面的地方保障性住房供給體系。
重慶市委政府為什么“自己給自己找罪受”
幾個(gè)月前，重慶相繼推出兩個(gè)被一些人稱(chēng)為“自己給自己找罪受”的政策，一個(gè)是重慶經(jīng)濟(jì)最薄弱的渝東南、渝東北“兩翼”地區(qū)９５％的農(nóng)戶戶戶萬(wàn)元增收計(jì)劃——注意，是戶戶，不是戶均，后者要艱難得多。
另外一個(gè)就是大面積開(kāi)建公租房�？催^(guò)前面的文字，你肯定知道這事不好辦。也沒(méi)人逼你，為什么要立這個(gè)看起來(lái)困難無(wú)比的“軍令狀”？
《當(dāng)代黨員》雜志引用過(guò)重慶市委書(shū)記薄熙來(lái)的一段話：中國(guó)革命之所以取得成功，關(guān)鍵是土地革命，當(dāng)年毛主席搞土地革命，喚起工農(nóng)千百萬(wàn)。革命成功了，人民政府還要解決好群眾的住房問(wèn)題，這也是幾千年來(lái)人民的向往，杜甫就曾說(shuō)過(guò)，“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”。民生四大要素“衣、食、住、行”，現(xiàn)在重中之重是解決住房問(wèn)題。搞中國(guó)特色社會(huì)主義，尤其要給中低收入的群眾蓋房子。
這段話可以解釋重慶為什么在公租房問(wèn)題上知難而進(jìn)，也可以讓你看懂重慶的很多事。
黃奇帆開(kāi)始琢磨，他想著想著忍不住樂(lè)了：這件事做成了，如果兄弟省市跟進(jìn)，等于重慶帶頭做了一件大好事；如果兄弟省市不跟進(jìn)，對(duì)不起，很多人才就要“西南飛”到重慶來(lái)了。世界發(fā)展到這會(huì)兒，發(fā)展關(guān)鍵在人才。
辦法總歸會(huì)有的，重慶市委市政府手里還有張王牌。
錢(qián)從哪里來(lái)？
首先不能指望讓房地產(chǎn)商“奉獻(xiàn)”、“盡義務(wù)”，因?yàn)樗麄兊奶煨允琴嶅X(qián)，這么做的結(jié)果不但“羊毛出在羊身上”，最后政府往往還得倒貼點(diǎn)土地、政策什么的。這種事，資本主義國(guó)家也不干，目前世界上被證明有效的公租房，都是政府干。
政府干。那么錢(qián)從哪里來(lái)？
通常的邏輯，中央財(cái)政會(huì)補(bǔ)一點(diǎn)，地方財(cái)政也能補(bǔ)一點(diǎn)，地方土地批租收入也能提一點(diǎn)——這方面，重慶和其他兄弟城市沒(méi)有什么兩樣。
不一樣的是，在中國(guó)，重慶是土地儲(chǔ)備僅次于香港的城市。以重慶主城為例，前三年２０００多萬(wàn)平米的公租房需要２０多平方公里的土地，都可以從政府的土地儲(chǔ)備里提取，作為政府注入公租房系統(tǒng)的國(guó)有資產(chǎn)。
由于相關(guān)規(guī)費(fèi)、稅收通通豁免，剩下的就是建設(shè)成本了，初步估計(jì)頭三年就得３００多億，這部分錢(qián)怎么來(lái)呢？融資。包括貸款、信托、債券等形式，中國(guó)人壽甚至社�；鹨彩遣诲e(cuò)的目標(biāo)資金來(lái)源。
重慶的土地儲(chǔ)備以地產(chǎn)集團(tuán)為主，城投集團(tuán)也有一部分，重慶的做法是，用誰(shuí)儲(chǔ)備的土地蓋公租房，誰(shuí)就是業(yè)主，政府性投入和土地儲(chǔ)備構(gòu)成資本金，然后利用上述金融工具融資。
這里涉及兩個(gè)問(wèn)題：一是公租房的租金是否足夠支付融資成本？經(jīng)過(guò)測(cè)算，答案是能。
二是有人擔(dān)心，這些融資會(huì)不會(huì)成為壞賬？恰恰相反，由于重慶公租房建設(shè)過(guò)程中堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量（有報(bào)道說(shuō)相當(dāng)于北京月租金在３０００元以上的商品房），布局、規(guī)劃又合理，這些房子還是優(yōu)良資產(chǎn)，不但不是壞賬而且還能增值。
從香港、新加坡和其他先行國(guó)家看，這種運(yùn)作模式是可行的。
一件看起來(lái)非常困難的事，在不給財(cái)政增加額外負(fù)擔(dān)的前提下，就這樣做成了。
這里，土地儲(chǔ)備起到了關(guān)鍵作用。地產(chǎn)集團(tuán)、城投集團(tuán)都是重慶國(guó)企軍團(tuán)中的“八大投”，“八大投”模式又一次證明了其戰(zhàn)斗力。
控制商品房過(guò)快上漲的“黃五條”
多年來(lái)，即便是跟周邊規(guī)模遠(yuǎn)小于重慶的兄弟城市比，重慶的房?jī)r(jià)都明顯要低，這一點(diǎn)，很容易從各種公開(kāi)數(shù)據(jù)得到驗(yàn)證。為什么？重慶有五條措施——早在２００４年，記者就聽(tīng)到黃奇帆在一個(gè)會(huì)上講過(guò)，大致如下：
一是把房地產(chǎn)投資嚴(yán)格控制在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的２５％左右。房地產(chǎn)投資占比過(guò)高，勢(shì)必形成房地產(chǎn)泡沫；過(guò)低，又會(huì)造成城市發(fā)展活力不足，無(wú)法滿足市民合理的住房需求。將房地產(chǎn)投資占比控制在２５％左右，可以從源頭上保持房地產(chǎn)供求大體平衡。
二是按照人均３０平方米住房規(guī)劃建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在一般情況下，城市人均建設(shè)用地１００平方米、住房面積３０至４０平方米比較合理。政府在審批房地產(chǎn)項(xiàng)目、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，遵循這一規(guī)律，可有效控制房地產(chǎn)年度建設(shè)量和最終規(guī)模。
三是嚴(yán)格將樓面地價(jià)控制在房?jī)r(jià)的１／３以內(nèi)。政府在土地拍賣(mài)時(shí)注意把握尺度，若地價(jià)太高，雖然政府當(dāng)期收益會(huì)增加，但會(huì)推高房?jī)r(jià)，并在幾年后出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，導(dǎo)致投資環(huán)境惡化，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
四是嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)收入比保持在６．５∶１左右。一個(gè)城市的房?jī)r(jià)必須與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng)。大體上，普通雙職工家庭６．５年的收入可以購(gòu)買(mǎi)一套普通商品房，是房地產(chǎn)調(diào)控較為理想的狀態(tài)。
五是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)稅費(fèi)和信貸的有關(guān)規(guī)定，維護(hù)市場(chǎng)正常的交易秩序。
住房保障：政府和市場(chǎng)“兩條腿走路”
“低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束”構(gòu)成重慶完整的住房供應(yīng)理念，針對(duì)“高端有約束”征收房產(chǎn)稅的相關(guān)文件已經(jīng)送到北京了。
重慶試圖理順城市住房供應(yīng)體系。我國(guó)的城市住房供給，可以分為純粹的“公家”公房配給和幾乎完全市場(chǎng)化供應(yīng)（廉租房?jī)H面向３％的戶籍居民）兩個(gè)階段，雖然也有經(jīng)濟(jì)適用房，但是“開(kāi)著寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”折射出其中的制度安排缺陷，在房?jī)r(jià)大幅上漲的背景下，低收入群體的住房越來(lái)越困難，一定程度上成為一個(gè)社會(huì)不安定因素。
前述兩個(gè)階段都是“一條腿走路”。大面積建設(shè)公租房，正是試圖通過(guò)政府和市場(chǎng)“兩條腿走路”，形成城市住房供應(yīng)的“雙軌制”：３０％到４０％的居民住公租房，由政府提供；６０％到７０％住商品房，由市場(chǎng)解決——這構(gòu)成建國(guó)以來(lái)首個(gè)地方“雙軌制”住房保障體系。
發(fā)端于２００２年的土地儲(chǔ)備邏輯
在重慶低中高三個(gè)層次的住房供給系統(tǒng)中，土地儲(chǔ)備都是關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，特別是公租房。
一塊本來(lái)不值錢(qián)的地為什么突然值錢(qián)了？通常是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃以及道路和其他各種基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)，那么，政府投入形成的土地溢價(jià)理應(yīng)歸于政府，用于各種公共、民生事業(yè)。
但是，土地管理也是一些地區(qū)管理最混亂、國(guó)民財(cái)富流失最多的領(lǐng)域之一，大量由納稅人的投入形成的土地財(cái)富增值落入了私人主要是房地產(chǎn)商的腰包。
重慶于２００２年開(kāi)始土地儲(chǔ)備，地產(chǎn)集團(tuán)作為政府代理人行使土地儲(chǔ)備職能，“一個(gè)龍頭進(jìn)水，一個(gè)龍頭放水，一個(gè)池子蓄水”，切實(shí)推行“招拍掛”。同時(shí)，國(guó)土房管局、土地交易中心、地產(chǎn)集團(tuán)形成“三權(quán)分立”、互相制約的體制，這種體制最大限度防范了腐敗和國(guó)民財(cái)富的流失。八年來(lái)，地產(chǎn)集團(tuán)投資興建了重慶大學(xué)城、科技館等２０多個(gè)重大基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和民生項(xiàng)目，這些項(xiàng)目投資大多在十幾億到幾十億之間。
土地儲(chǔ)備是國(guó)有資產(chǎn)，和地產(chǎn)集團(tuán)一樣，以“八大投”為代表的重慶其他國(guó)有企業(yè)集團(tuán)近七八年來(lái)還為重慶貢獻(xiàn)了２０多座跨江大橋、２０００公里高速路、幾千公里高等級(jí)公路，為重慶“兩翼”地區(qū)發(fā)展工業(yè)園區(qū)兩年投入１００億元。八年來(lái)，重慶經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)從１６００億上升到１萬(wàn)億，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展哪里有“硬骨頭”，國(guó)企就出現(xiàn)在哪里。說(shuō)重慶國(guó)企充當(dāng)了重慶經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的火車(chē)頭是應(yīng)該不過(guò)分的——盡管民營(yíng)資本的增長(zhǎng)速度更快。
重慶大面積建公租房的底氣，乍一看是土地儲(chǔ)備，深層次是國(guó)企發(fā)揮了政府“第三財(cái)政”的作用。（唐漢）
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