無(wú)論是2007年的“瘋狂”、2008年的“低迷”，還是2009年的“復(fù)蘇”，我國(guó)內(nèi)地銀行房貸業(yè)務(wù)的每一次起落似乎都以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變?yōu)橛|發(fā)點(diǎn)。這次也不例外�！皣�(guó)十條”等一系列嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策已執(zhí)行一段時(shí)間，與成交量大幅萎縮、房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期增強(qiáng)同樣籠罩市場(chǎng)的，還有對(duì)銀行存量房貸風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
在巨大的調(diào)控壓力下，房貸業(yè)務(wù)是否受到影響？存量房貸能否經(jīng)受住市場(chǎng)波動(dòng)的考驗(yàn)？房貸風(fēng)險(xiǎn)又應(yīng)如何防范？這些都成為目前各商業(yè)銀行不可回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)人民幣貸款新增8457億元，季末余額同比增長(zhǎng)44.3%，較同期各項(xiàng)貸款余額增速高出20個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長(zhǎng)31.1%，比上年末上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)房貸款新增5227億元，季末余額同比增長(zhǎng)53.4%，比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。
雖然個(gè)人住房按揭貸款以其現(xiàn)金流穩(wěn)定、違約率低等優(yōu)點(diǎn)，一直被視為銀行“最優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”之一，在銀行零售貸款中占據(jù)大多數(shù)份額，但有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著國(guó)家開(kāi)始收緊房地產(chǎn)政策，未來(lái)房地產(chǎn)貸款會(huì)進(jìn)入調(diào)控期，房地產(chǎn)信貸將有所下降，或者達(dá)到與各項(xiàng)貸款余額增速相當(dāng)?shù)乃健?/FONT>
事實(shí)上，當(dāng)前銀行已經(jīng)明顯感覺(jué)到個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量下降的壓力�！耙环矫媸琴J款條件提高了，而且二套房和三套房的政策是高壓線，銀行都不會(huì)輕易越雷池一步；另一方面是房地產(chǎn)交易量大幅下降，銀行不能做無(wú)米之炊�！币晃汇y行客戶經(jīng)理表示。
以北京地區(qū)為例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政“京版十二條”一個(gè)月后，房貸門檻明顯提高，利用貸款購(gòu)房（包括公積金）的比例由此前的53％下降到28％左右，房貸人群比例縮小了近一半。
雖然業(yè)務(wù)量明顯下降，但苛刻的貸款條件卻有利于銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制�！耙郧案骷毅y行處于競(jìng)爭(zhēng)考慮，貸款首付比例一般都執(zhí)行得較松，多數(shù)情況下都以改善性住房的名義，首付比例僅20％，也就是說(shuō)銀行貸款安全邊際只有20％�！鄙鲜鲢y行客戶經(jīng)理告訴記者，但現(xiàn)在監(jiān)管部門要求首付比例提高后，二套房要求首付50％。三套房更高，銀行貸款安全邊際實(shí)際上是大幅提高了。
值得注意的是，增量房貸可以依靠提高首付比例、上調(diào)利率的方式控制風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于存量房貸來(lái)說(shuō)，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)壓力更為突出。首先，2009年以來(lái)房?jī)r(jià)一直處于上升狀態(tài)，而銀行的按揭恰恰是在房?jī)r(jià)猛漲的同時(shí)增長(zhǎng)最為迅速。假設(shè)從去年底到今年4月份，房?jī)r(jià)平均漲幅約為30%，那么如果樓市向下調(diào)整30%，則意味著銀行今年初至4月份發(fā)放的按揭貸款幾乎沒(méi)有安全邊際。其中，各銀行發(fā)放的七折優(yōu)惠利率的二套房貸，最有可能跌入風(fēng)險(xiǎn)的泥潭。另一方面，在去年樓市過(guò)熱的情況下，投機(jī)投資性購(gòu)房較多，而目前的宏觀調(diào)控使其房屋出售較為困難，會(huì)加大按揭的還款壓力。特別是對(duì)于有多套按揭的投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)巨大的負(fù)債壓力導(dǎo)致其發(fā)生“斷供”的概率較大。
雖然從14家上市銀行公布的2009年業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，多數(shù)銀行個(gè)人住房按揭貸款的不良貸款余額和不良貸款率實(shí)現(xiàn)下降，但已有個(gè)別銀行披露的數(shù)據(jù)顯示出風(fēng)險(xiǎn)隱憂。例如，深發(fā)展2008年末住房按揭貸款不良率為0.07%，2009年末上升到0.34%，而今年一季末已達(dá)到1.2%，上升幅度明顯。
時(shí)任深發(fā)展行長(zhǎng)的肖遂寧在該行2009年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言，從租售比等國(guó)際通行指標(biāo)來(lái)看，目前樓市已不具有投資價(jià)值，投資與投機(jī)已難以完全分清，房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
此外，從銀行自身的操作來(lái)講，按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為也是導(dǎo)致目前銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)加大的原因。在樓市過(guò)熱時(shí)期，由于作為抵押物的商品房?jī)r(jià)值在不斷上升，有些銀行對(duì)于房貸客戶的核查并不嚴(yán)格，導(dǎo)致一些不符合條件的借款人得到貸款。
近日，渤海銀行北京分行及支行的房貸業(yè)務(wù)被銀監(jiān)會(huì)全面叫停，原因就是去年以來(lái)該行房貸業(yè)務(wù)存在違規(guī)操作。據(jù)渤海銀行的一位內(nèi)部人士透露，二套房貸從去年收緊以來(lái)，都要求首付4成，但該行很少實(shí)行4成首付，或是利率按基準(zhǔn)利率的1.1倍�！笆赘冻蓴�(shù)少于4成屬于違規(guī)操作，是這次被銀監(jiān)會(huì)查處違規(guī)、叫停房貸業(yè)務(wù)的重要原因。”該人士指出，去年下半年，銀行在辦理二套房房貸業(yè)務(wù)時(shí)，在利率方面多有打“擦邊球”的現(xiàn)象，利率一般都按基準(zhǔn)利率的8.5折左右辦理。
銀監(jiān)會(huì)對(duì)房貸違規(guī)操作的“零容忍”態(tài)度也表明監(jiān)管部門目前對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的重視程度。近日，銀監(jiān)會(huì)明確要求各大中型銀行按季度開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作。從目前各家銀行披露的結(jié)果來(lái)看，較多銀行認(rèn)為房?jī)r(jià)下降30%，銀行風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。容忍度最高的是民生銀行，假如房?jī)r(jià)下跌40%，不會(huì)影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。招行等多家中小上市銀行的房?jī)r(jià)下跌容忍度也都超過(guò)了30％。
作為一種風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)手段，壓力測(cè)試主要通過(guò)把綜合價(jià)格變動(dòng)——即房?jī)r(jià)、貸款人生命周期、利率等信息應(yīng)用到銀行資產(chǎn)組合中，量化計(jì)算出銀行自身潛在的收益或損失。壓力測(cè)試結(jié)果的樂(lè)觀并不能代表風(fēng)險(xiǎn)防范工作的樂(lè)觀，嚴(yán)控房貸風(fēng)險(xiǎn)目前對(duì)銀行來(lái)說(shuō)仍是一項(xiàng)巨大考驗(yàn)。
在當(dāng)前的形勢(shì)下，有關(guān)專家提示，對(duì)增量貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)細(xì)化在審核流程的每一個(gè)中心環(huán)節(jié)。包括加強(qiáng)個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，定期對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行重估；嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審核借款人資格和交易行為真實(shí)性，重點(diǎn)支持價(jià)格合理的首套自住房貸款需求；加強(qiáng)貸后管理，重視逾期貸款的早期催收，拓寬逾期和不良貸款催收、處置渠道，加大不良貸款清收化解力度。
對(duì)于部分風(fēng)險(xiǎn)存量貸款，如區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值下跌較大、借款人還款來(lái)源出現(xiàn)困難、一人按揭多套房屋等情況銀行要特別加以重視，加大催收的頻率，正告借款人銀行將處置抵押物變現(xiàn)還貸，對(duì)部分暫時(shí)出現(xiàn)還款困難的客戶可以延長(zhǎng)貸款期限或重訂貸款期限。
另外，對(duì)存量房貸的風(fēng)險(xiǎn)控制措施還包括對(duì)尚未辦妥抵押登記的按揭業(yè)務(wù)盡快辦妥抵押登記；強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商的連帶保證責(zé)任；必要時(shí)要求借款人提供其他抵押物加固或增加保證人。
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