樓市調(diào)控雷聲不斷，房價(jià)下跌看似雨點(diǎn)不大，實(shí)則暗潮涌動(dòng)。近期出現(xiàn)的一系列信息尤其讓房價(jià)拐點(diǎn)顯現(xiàn)，房價(jià)大規(guī)模調(diào)整的步伐近了。
首先是房價(jià)先行指標(biāo)紛紛回落。盡管表面上看，房價(jià)下降仍不明顯，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%。但房價(jià)的幾個(gè)敏感的先行指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回落。
例如住房成交量一般領(lǐng)先于房價(jià)6個(gè)月左右。5月份，商品房銷售面積回落至2009年5月份的水平，同比下降3%，環(huán)比降16%。70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲12.4%，拐點(diǎn)可能出現(xiàn)；環(huán)比漲0.2%，是去年4月來最低漲幅。成交量在去年底已出現(xiàn)拐點(diǎn)，并且5月下降加快，呈現(xiàn)同比負(fù)增長，這導(dǎo)致房價(jià)拐點(diǎn)或已悄然降臨，也就是房地產(chǎn)下行周期開始。
再如二手房價(jià)格表現(xiàn)一般領(lǐng)先于一手房一到三個(gè)月的時(shí)間，甚至更長。最新公布的5月份北京二手房運(yùn)行數(shù)據(jù)，5月二手住宅成交均價(jià)為12661元/平方米，比4月下降2577元/平方米，為去年以來最大降幅。二手房對(duì)市場的反應(yīng)更加敏感，會(huì)提前反映市場的冷暖，因此一手房也將進(jìn)入大規(guī)模降價(jià)周期。
其次，政策方仍有“世界波”。近日住建部官員王玨林表示，“本次調(diào)控不同于以往的幾次調(diào)控，不會(huì)半途而廢”。他稱，“中央已經(jīng)對(duì)此次樓市調(diào)控有可能帶來的影響做好了充分準(zhǔn)備。今年GDP的目標(biāo)是8%，一季度GDP已達(dá)到11.9%。4萬億的投資是分兩年進(jìn)行的，去年投了一半，今年還有一半，投資和消費(fèi)的帶動(dòng)效應(yīng)今年將繼續(xù)發(fā)揮作用。從這能看出，中央已經(jīng)為調(diào)控預(yù)留了很大的空間。”從這里可以看出的是，上方為房價(jià)的下跌同樣準(zhǔn)備了足夠空間。
第三，開發(fā)商護(hù)盤行為開始松動(dòng)。寒流初來的時(shí)候，開發(fā)商往往是政策目標(biāo)的“反方”，他們往往進(jìn)行集體性的政策博弈，例如暫時(shí)結(jié)成同盟“生扛”，不降房價(jià)。但隨著成交萎縮，“生扛”的代價(jià)會(huì)越來越大。目前全國一線城市的“庫存住房”指標(biāo)再度突破20萬套“大關(guān)”，據(jù)統(tǒng)計(jì)2008年市場大規(guī)模的價(jià)格調(diào)整恰恰發(fā)生在一線城市庫存總量在28萬-30萬套的區(qū)間。生扛的結(jié)果意味著現(xiàn)金流斷流和房子窩在手里的風(fēng)險(xiǎn)，與其被動(dòng)降價(jià)，不如爭取主動(dòng)，開發(fā)商多頭聯(lián)盟的松動(dòng)，會(huì)使開發(fā)商也反過來變成降價(jià)的推動(dòng)者。有意思的是，一向主張高房價(jià)是大勢所趨的“任大炮”開始建議開發(fā)商控制房價(jià)了。任志強(qiáng)透露他不久前在中城聯(lián)盟內(nèi)部建議房企“響應(yīng)政府調(diào)控政策的號(hào)召倡議，在房價(jià)上漲過快、房價(jià)過高的城市適度地控制房價(jià)”。微觀層的轉(zhuǎn)向再次證明拐點(diǎn)出現(xiàn)。
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