2010年以來，為遏制房價(jià)過快上漲，中央和地方政府密集出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，北京、上海等一線城市成交量明顯下滑，新政作用明顯。然而這些政策在得到社會(huì)各界認(rèn)同的同時(shí)，也引發(fā)了一些爭議和質(zhì)疑。因此，充分認(rèn)識(shí)本輪調(diào)控的必要性和艱巨性，并適時(shí)采取相應(yīng)對(duì)策，就顯得尤為重要。
筆者認(rèn)為，首先就短期而言，調(diào)控房地產(chǎn)市場會(huì)對(duì)GDP增長指標(biāo)形成壓制，但長期而言，依靠大量消耗土地資源和銀行信貸推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)難以為繼。多年來，依靠土地“招拍掛”維持地方政府高額土地出讓收入，依靠高房價(jià)和信貸資金推動(dòng)投資性市場和高端市場繁榮的房地產(chǎn)發(fā)展模式，造成了市場結(jié)構(gòu)性供求矛盾積重難返，必須痛下決心把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從追求數(shù)量增長轉(zhuǎn)變到追求質(zhì)量上來。
其次，實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控是轉(zhuǎn)變我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的必然要求，新政能否有效執(zhí)行并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，決定了在新一輪的經(jīng)濟(jì)全球化浪潮和競爭中我國經(jīng)濟(jì)能否成功轉(zhuǎn)型。高房價(jià)和高租金已經(jīng)并將進(jìn)一步拉大城鄉(xiāng)差距和城市不同收入群體的差距，逐漸形成社會(huì)的對(duì)立和沖突，房地產(chǎn)新政能否有效實(shí)施直接影響我國新一輪的城市化走一條什么樣的路，能否實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域統(tǒng)籌，而這正是啟動(dòng)內(nèi)需，在新一輪國際競爭中，實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
再次，房貸新政的主要目的并不是打壓房市，而是金融系統(tǒng)完善內(nèi)控，提高資產(chǎn)質(zhì)量，化解金融風(fēng)險(xiǎn)的必然要求和自動(dòng)出擊。目前中央明確要調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)更多資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，進(jìn)入戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，按照這一邏輯推斷，全年房地產(chǎn)信貸資金總量至少會(huì)同比下降25%以上，假定房價(jià)不降，商品房銷售成交量也會(huì)下降25%以上，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定幅度的跌蕩在所難免，因此金融機(jī)構(gòu)必須未雨綢繆做好準(zhǔn)備。
最后，實(shí)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)信貸政策，是順應(yīng)國際金融市場動(dòng)蕩的需要，同時(shí)也是為人民幣升值預(yù)期推動(dòng)資產(chǎn)泡沫搭建一道防火墻。當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)擺脫危機(jī)走向復(fù)蘇尚不明確，美、歐等為轉(zhuǎn)嫁自身矛盾，始終要求人民幣大幅升值，這就必然對(duì)我國的貨幣政策產(chǎn)生直接影響，因此，在繼續(xù)采取適度寬松的貨幣政策同時(shí)，實(shí)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)信貸政策，實(shí)際上可以緩解加息的壓力，并為人民幣升值預(yù)期引發(fā)大量外資流入房地產(chǎn)市場搭建一道防火墻。
總之，調(diào)控既是一場攻堅(jiān)戰(zhàn)也是一場持久戰(zhàn)。在危機(jī)時(shí)期采取一定的行政措施是必要也是必須的，但長期而言，要把握好行政措施和發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)作用的關(guān)系。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場已到了失控邊緣，抑制房價(jià)過快上漲必須采取釜底抽薪的做法。但過多的行政行為也會(huì)給地方官員在執(zhí)行中太多的自由裁量權(quán)，其結(jié)果可能是特殊利益集團(tuán)受益，加劇社會(huì)不公。因此，必須科學(xué)界定行政措施的原則和邊界，堅(jiān)持依法行政，確保權(quán)力在陽光下運(yùn)行。房地產(chǎn)決策不能只停留在“應(yīng)對(duì)危機(jī)”的思維定式上，要視市場變化把握好政策調(diào)整的時(shí)機(jī)、力度和節(jié)奏，加強(qiáng)全局的統(tǒng)籌。只有成功完成房地產(chǎn)新政長短過渡，才能取得本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最終勝利。
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