湘潭房產(chǎn)網(wǎng)9月21日訊 買房最怕是遇到延期交房，購(gòu)房者辛苦攢錢買了房，終于等到了交房日，不想交房時(shí)間卻被一推再推而遲遲住不上新房。甚至一拖就是大半年。按說(shuō)延期交房是開發(fā)商違約，但開發(fā)商總是能找出各種理由來(lái)解釋。業(yè)主遭遇延期交房，該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)小編特意咨詢了專業(yè)律師，律師認(rèn)為：如果開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房人可根據(jù)商品房買賣合同約定或法律規(guī)定進(jìn)行維權(quán)，如要求支付逾期交房違約金、賠償損失、解除合同等。合同有明確約定的，按約定處理，合同沒有約定或約定無(wú)效的，按法律規(guī)定處理。如合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，購(gòu)房人可按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失。
法律如何解決延遲交房問(wèn)題？
對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，延期交房需承擔(dān)的直接法律后果有兩個(gè)：一是違約賠償；二是若延期交房超過(guò)一定期間，可能導(dǎo)致買方單方解除合同。
一、關(guān)于違約金的性質(zhì)
《中華人民共和國(guó)合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。《合同法》從合同當(dāng)事人地位平等及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則出發(fā)，確定了違約金的補(bǔ)償性，即違約金是用以補(bǔ)償受害方因合同對(duì)方違約所遭受的實(shí)際損失。而《合同法》第114條關(guān)于約定違約金低于或過(guò)分高于損失的調(diào)整制度，從另一角度進(jìn)一步明確了違約金的補(bǔ)償性質(zhì)。
二、關(guān)于遲延交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱《解釋》）第16條也明確了商品房買賣中違約金的補(bǔ)償性質(zhì)：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
三、延期交房導(dǎo)致的買方損失
開發(fā)商遲延交房導(dǎo)致購(gòu)房者具體損失的計(jì)算問(wèn)題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定�！币虼�，一般而言租金損失即為我國(guó)《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。
四、可預(yù)見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用
在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會(huì)按期交房而將子女從外地接來(lái)上海準(zhǔn)備入學(xué)，因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩個(gè)法律難題。首先，買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時(shí)“可預(yù)見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時(shí)可預(yù)見的。而對(duì)于前面提到的差旅費(fèi)損失，由于買方的自身情況千差萬(wàn)別，賣方不可能也沒有義務(wù)對(duì)此一一了解，從“通情達(dá)理”角度出發(fā)，差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見性，除非買方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣方其購(gòu)房是為了讓子女入學(xué)。
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)小編認(rèn)為：延期交房這事兒真挺憋屈的，尤其現(xiàn)在很多80后小夫妻，或者來(lái)大城市打拼的年輕人，好不容易付了首付，就等著拿著鑰匙進(jìn)屋裝修了，卻被告知要延期。延的不多還好說(shuō)，要是等個(gè)一年半載，這裝修的熱情都給澆熄了。不管怎么說(shuō)，開發(fā)商延期交房是他們的問(wèn)題，作為買方一定要維護(hù)自己合法的利益。對(duì)此房產(chǎn)局相關(guān)人士提醒市民：對(duì)于團(tuán)購(gòu)房、尚未拿到預(yù)售許可證的房子要謹(jǐn)慎購(gòu)買，最好是在“五證”齊全的情況下購(gòu)買商品房。
