湘潭房產(chǎn)網(wǎng)9月17日訊 綠化好等于多雜草，物業(yè)好等于多個門衛(wèi)，地段好等于房子一般不好....不少人買二手房時常常會被房主或中介打出的廣告雷到，近日湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)小編根據(jù)這些總結(jié)出一套完整二手房置業(yè)指南，供廣大購房者參考。
購買二手房三大風(fēng)險：
二手房占據(jù)現(xiàn)房優(yōu)勢、產(chǎn)品性質(zhì)優(yōu)勢以及學(xué)區(qū)房、商圈等優(yōu)勢，同時價格下行的壓力較小，日漸受到購房者的青睞!但與一手房相比，一房兩賣，房屋抵押，戶籍遷入風(fēng)險重重。
風(fēng)險一、一房兩賣
案例：市民章女士購買了一套二手房，支付購房款且交付使用，在章女士等待辦理房屋登記手續(xù)的過程中，發(fā)現(xiàn)原房主竟將該房源再次轉(zhuǎn)賣他人，且產(chǎn)權(quán)已過戶至第三方名下。
提示：不動產(chǎn)買賣需要辦理過戶手續(xù)才能發(fā)生轉(zhuǎn)讓效力。根據(jù)物權(quán)法，購房人即使簽訂了房屋買賣合同，但未及時辦理房屋過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移。在此情況下賣方再次轉(zhuǎn)賣房屋，并辦理過戶手續(xù)，無法主張產(chǎn)權(quán)，但可要求對方返還購房款，并賠償損失。建議購房者在付款的同時辦理預(yù)告登記手續(xù)，可有效防止一房二賣。
風(fēng)險二、房屋抵押
案例：因房主急于出國，何先生以低于市場價近10萬元的價格購買了一套二手房，在等待辦理房產(chǎn)證的時候，卻發(fā)現(xiàn)該房源早在兩年前就已抵押給銀行，目前還不能辦理房產(chǎn)證。
提示：在涉及二手房產(chǎn)交易前，一定要到房產(chǎn)部門做好相關(guān)“功課”，了解產(chǎn)權(quán)情況，查看房屋的抵押、租賃情況，看是否具備交易條件，以免買房后辦不了產(chǎn)權(quán)證。
風(fēng)險三、戶籍遷入
案例：2010年，汪女士為了解決孩子上學(xué)問題，購買了一套學(xué)區(qū)房，簽訂房屋買賣合同并支付房款后，汪女士多次催促原房主遷出戶籍，但原房主拒不遷出，致使汪女士的孩子錯過報名時間，無法被心儀的學(xué)校錄取。
提示：針對目前戶籍糾紛中管理盲點，中廣置業(yè)提醒廣大市民，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。
二手房中介“忽悠”八大慣招
最近幾月,全國各地新房市場普遍回暖,在成交價格趨穩(wěn)的形勢下,二手房成交量也穩(wěn)步上升,逐漸增溫的市場,也吸引了很多剛性需求關(guān)注二手房。據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)記者了解，越是行情好的時候，房產(chǎn)中介更會根據(jù)不同類型的購房者進(jìn)行忽悠，賺取差價，以下是編輯整理出的二手房中介“忽悠”八大慣招，供參考：
1、吃差價，中介吃差價數(shù)量不等，差價少則兩三萬元，多則能達(dá)到近十萬元。
2、消費者買賣房子時，和消費者簽訂“霸王”合同，只收錢，不辦事。
3、亂收中介費，房子還沒看，先讓買主交幾百甚至幾千元看房費。
4、收了購房款立即卷鋪蓋逃走。
5、搞房源欺詐，隱瞞房屋真實情況或提供虛假房源。
6、虛夸房屋面積，一套房夸大五六平方米甚至十多平方米。
7、轉(zhuǎn)賣買主或賣主，中介公司成了“二道販子”，不少中介公司內(nèi)部賣房源，一套房子，再賣給其他代理，中介公司聯(lián)合起來賺看房費、中介費。
8、串通業(yè)主引買家上鉤，騙取定金，等買家有意交納了定價后，賣家卻突然反悔，而買家交納的定金，中介卻不退還，和賣家私分。
挑選房源：這10種二手房源不能碰
在購買二手房時，并不是所有的房子的都能購買，不管中介怎么忽悠，以下10種二手房源一定不要碰。同時業(yè)內(nèi)人士提醒：購買二手房要要冷靜。
一、產(chǎn)權(quán)不明確，買房前，要核對出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)。
二、土地權(quán)屬不清，土地管理法第五十五條規(guī)定，繳納土地使用權(quán)出讓金和其他土地有償使用費后，方可使用土地。因此，土地權(quán)是必須要明確的。
三、無共有人聲明，二手房”大多是夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，購買未取得共有人同意出售聲明的“二手房”會惹上麻煩。
四、未放棄優(yōu)先權(quán)，在購買“二手房”時，應(yīng)考察所購房屋是否存在租賃關(guān)系。如出售人沒有通知承租人，沒有承租人書面放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾，買房后也會有后患。
五、被保全、查封，司法機(jī)關(guān)已保全、查封的房屋是不能買的。
六、設(shè)定了抵押權(quán)，應(yīng)審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載，設(shè)有抵押權(quán)的房屋不能購買。
七、不符合轉(zhuǎn)讓條件，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購。滿5年轉(zhuǎn)讓應(yīng)向政府交納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購;購房人向政府交納土地收益等價款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對不符合轉(zhuǎn)讓條件的“二手房”也要當(dāng)心。
八、不宜出售，有些房屋是不宜出售的，如國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋;不得改變房屋和土地用途;不得租賃房屋。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。
九、地勢過于低遂的房子不宜居住。俗話雖然常說遇水則發(fā)，但如果房子每逢下大雨就淹水，想發(fā)也發(fā)不起來，典型的例子像是汐止地區(qū)、沿海地區(qū)等等，只要臺風(fēng)一來或者雨勢稍大，必定會造成嚴(yán)重的災(zāi)情，大水甚至?xí)偷蕉䴓且陨�，搞得這些地區(qū)房價慘跌，哪里還能發(fā)呢，因此在地勢大過低沉或太靠近容易淹水的河岸邊的房子不宜居住。
十、建筑體太過奇特的房子避免居住。在陽宅風(fēng)水學(xué)當(dāng)中認(rèn)為，最好的房子就是格局方正，中規(guī)中矩的建筑，但是現(xiàn)在的建筑師為了要突顯出自己的獨特性，往往會設(shè)計一些造型是非奇特的房子，像是三角形的房子，有缺角的房子、作用大小高低不平均的房子等等，這些房子雖然乍看之下令人印象深刻，但卻剛好犯了陽宅學(xué)上的大忌，像中央電視臺著火的大樓就是個案例，因此都不適合當(dāng)成住宅或辦公室來使用。
