湘潭房產(chǎn)網(wǎng)9月13日訊 都說(shuō)買(mǎi)房是歡天喜地的事情，人生置了一次大業(yè)�？稍谫I(mǎi)房的過(guò)程中，我們總是會(huì)與這樣或那樣的麻紗事不期而遇，不是面積縮了水，就是規(guī)劃變了樣，要不就是樓層高度打了折、配套設(shè)施減了半。
碰到這樣的問(wèn)題，我們當(dāng)然得據(jù)理力爭(zhēng)，維護(hù)自己的合法權(quán)益�？梢贸稣鎽{實(shí)據(jù)時(shí)，我們又啞言了，“哎呀，我怎么這么傻呢，沒(méi)有把當(dāng)時(shí)的口頭約定在購(gòu)房合同中，沒(méi)有了說(shuō)理的有力證據(jù)�！睂�(duì)此，房產(chǎn)律師吳先生鄭重地提醒廣大置業(yè)者，“在買(mǎi)房過(guò)程中，要盡可能地把各種口頭約定都寫(xiě)入購(gòu)房合同或者補(bǔ)充協(xié)議中，用文書(shū)來(lái)約定責(zé)任�！�
將“規(guī)劃中”寫(xiě)入補(bǔ)充條款
在買(mǎi)房過(guò)程中，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)得最多的就是“規(guī)劃中”，規(guī)劃中這里將是一個(gè)公園、規(guī)劃中這里將新開(kāi)一條城市主干道等等。正是這些“規(guī)劃中”的未來(lái)前景吸引了大家的眼球。嚴(yán)先生買(mǎi)了某樓盤(pán)一期的房子，住進(jìn)去之后，規(guī)劃中的一塊球場(chǎng)變成了二期的房子。對(duì)此，嚴(yán)先生同幾十戶業(yè)主一道據(jù)理力爭(zhēng)，結(jié)果開(kāi)發(fā)商以規(guī)劃后期調(diào)整為由，拒絕了他們的索賠。
對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目一期后面的規(guī)劃描繪到樓書(shū)中，但又將后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款的現(xiàn)象，專家建議，買(mǎi)房人可以先查明開(kāi)發(fā)商是否已取得了后面地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批；也可要求開(kāi)發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定違約金。
面積縮水，業(yè)主可主張權(quán)益
去年五一，馬女士購(gòu)買(mǎi)了一套期房，預(yù)售合同約定建筑面積為96㎡，還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對(duì)值低于3％時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算，超過(guò)3％時(shí)，買(mǎi)家可退房。今年房子交付之后，馬女士委托某房產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量，發(fā)現(xiàn)建筑面積比合同約定少了4％。
根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，若超過(guò)3％買(mǎi)房者可要求退房并主張返還已付購(gòu)房款及利息。
層高打折，按約定違約賠償
2010年8月，孫先生購(gòu)買(mǎi)了易俗河某樓盤(pán)的房子，合同約定房屋層高為2．9米。交房后，孫先生和一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書(shū)中注明的層高有的為2．8米，有的為2．9米。于是孫先生請(qǐng)來(lái)專業(yè)公司的人實(shí)地測(cè)量，發(fā)現(xiàn)樓層高度為2．65－2．7米不等。
從法律上講，商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任。值得提醒大家的是，消費(fèi)者要想切實(shí)維護(hù)自己的權(quán)益，一定要事先在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。如果業(yè)主沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。
配套細(xì)節(jié)要在合同有體現(xiàn)
看到精美的樓房住宅，不少人總會(huì)熱血沸騰，恨不得馬上就住進(jìn)去，感性的宋女士就是其中之一。她說(shuō)，早兩年，我看中了某樓盤(pán)，被樓盤(pán)精美的樓書(shū)所吸引，非常爽快地交錢(qián)買(mǎi)了房。不料，真正住進(jìn)去之后，宋女士直呼上當(dāng)，原來(lái)的豪華會(huì)所變成了物業(yè)用房，會(huì)所面積僅剩不足2000㎡，室內(nèi)游泳池也變成了規(guī)模很小的少兒游泳池。
會(huì)所不是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必備設(shè)施，買(mǎi)房者一般也不能據(jù)此主張解除合同。許多購(gòu)房者在簽合同時(shí)往往只關(guān)注房屋情況，忘了約定配套設(shè)施等相關(guān)條款，導(dǎo)致糾紛不斷。專家提醒說(shuō)，對(duì)配套設(shè)施的約定要明確詳細(xì)的責(zé)任承擔(dān)，建議業(yè)主在簽預(yù)售合同時(shí)，把會(huì)所等相關(guān)的條款明確寫(xiě)進(jìn)合同，如會(huì)所的交付時(shí)間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等，同時(shí)明確責(zé)任承擔(dān)。
