湘潭房產(chǎn)網(wǎng)8月24日訊 隨著購(gòu)房者對(duì)房子的要求越來(lái)越高,開(kāi)發(fā)商之間的銷(xiāo)售戰(zhàn)也一直持續(xù)升溫。由此,買(mǎi)賣(mài)雙方在當(dāng)前商品房銷(xiāo)售過(guò)程中也出現(xiàn)各種糾紛,不少購(gòu)房者紛紛感嘆,陷阱多多,風(fēng)險(xiǎn)多多,令人防不勝防,很多購(gòu)房者更是深感無(wú)奈,不知所措。下面小編就為購(gòu)房者介紹購(gòu)房過(guò)程中的幾種陷阱的招數(shù),以便有效的規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)自身權(quán)益。
陷阱一:廣告促銷(xiāo)———擋不住的誘惑
說(shuō)起地產(chǎn)廣告,不禁讓人聯(lián)想起電影《大腕》的一句經(jīng)典臺(tái)詞:“什么叫成功人士?你知道嗎?成功人士就是買(mǎi)什么東西都買(mǎi)最貴的,不買(mǎi)最好的。所以,我們做房地產(chǎn)的口號(hào)就是:不求最好,但求最貴!”
“40平方米的單身公寓“變身”75平方米的小復(fù)式”、“買(mǎi)一送一”、“兩房變?nèi)俊薄?zèng)送面積成為當(dāng)下某些樓盤(pán)誘人上鉤的重要營(yíng)銷(xiāo)手段。
根據(jù)開(kāi)發(fā)商核心賣(mài)點(diǎn)調(diào)查:90%以上的購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)的第一印象來(lái)自開(kāi)發(fā)商的售樓廣告。開(kāi)發(fā)商通過(guò)全方位包裝樓盤(pán)核心賣(mài)點(diǎn)信息,如“奢華生活”、“品質(zhì)人生”、“尊貴選擇”等等。
然后就是內(nèi)部認(rèn)購(gòu),或者優(yōu)惠認(rèn)籌。無(wú)非就是,“內(nèi)部”認(rèn)購(gòu)、誠(chéng)意登記。銷(xiāo)售的噱頭令人眼花繚亂,這都是為開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋利益最大化作準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō),內(nèi)部認(rèn)購(gòu)由于有優(yōu)惠條件,有一定的吸引力,這時(shí)就有可能掉進(jìn)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)購(gòu)陷阱。購(gòu)房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)購(gòu)房的意向,銷(xiāo)售人員就會(huì)告訴你說(shuō)這個(gè)戶(hù)型就只有幾套了,如果不交付定金可能就賣(mài)完了,要求客戶(hù)馬上交付定金。如果客戶(hù)說(shuō)沒(méi)有帶夠定金,銷(xiāo)售人員就會(huì)要求客戶(hù)先交小部分定金,然后要求客戶(hù)次日交齊定金。如果購(gòu)房者在約定的時(shí)間內(nèi)未能前來(lái),所付定金就不予退還。
在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)發(fā)商總是在營(yíng)造銷(xiāo)售興旺的氛圍,還經(jīng)常會(huì)在售樓中心的房源公示欄上打上“售馨”的字樣,或者在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)示意圖上標(biāo)識(shí)出大面積的已售單元,讓購(gòu)房者覺(jué)得已經(jīng)賣(mài)的沒(méi)有多少套房子了,現(xiàn)在不入手還等待何時(shí)?同時(shí)銷(xiāo)售人員也會(huì)采取很多方法來(lái)制造樓盤(pán)熱銷(xiāo)氣氛,讓購(gòu)房者產(chǎn)生緊張感,在沒(méi)考慮清楚的情況下,一沖動(dòng),就簽了合同,交了錢(qián)。
陷阱二:合同條款———似是而非
多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是委托房產(chǎn)代理商銷(xiāo)售的。銷(xiāo)售陷阱也跟著衍生出來(lái)�，F(xiàn)在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目的銷(xiāo)售事務(wù)委托給房產(chǎn)代理商,房產(chǎn)代理商為了完成銷(xiāo)售任務(wù)、追求銷(xiāo)售額,往往在促銷(xiāo)廣告上夸大其詞,購(gòu)房者一旦簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,其任務(wù)便已完成。當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)后,就存在到底應(yīng)向誰(shuí)追究責(zé)任的問(wèn)題。
簽訂購(gòu)房合同之前,要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí),它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購(gòu)房合同是無(wú)效的,所以,合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約,該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格,并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū),才真正具備簽約的資格。
商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”,即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷(xiāo)售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》,它是購(gòu)房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件,則該商品房不具備銷(xiāo)售條件。
除了具備上述“五證”之外,法律規(guī)定,被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的,否則,買(mǎi)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn),直至財(cái)房?jī)煽�。所�?在購(gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售,以確保交易安全。
目前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常做法是購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金,然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房者事前沒(méi)看到合同,在簽約與不簽約之間陷入兩難境地:不簽吧,擔(dān)心定金被沒(méi)收；簽吧,合同中陷阱多多。因此,建議購(gòu)房者采取以下辦法:1、在審查購(gòu)房合同,確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金。2、不簽認(rèn)購(gòu)書(shū),直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金。3、在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成,出賣(mài)人必須向買(mǎi)受人退還定金。
現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同,相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了,另一部分留空白,由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫(xiě)。建議購(gòu)房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款,并做好以下工作:1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理,就有權(quán)修改。2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款,購(gòu)房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。3、對(duì)于空白部分,不能由出賣(mài)人預(yù)先填好內(nèi)容,然后要求買(mǎi)受人全盤(pán)接受,因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款,應(yīng)當(dāng)做好記錄,由雙方簽字確認(rèn),這是雙方不能協(xié)商一致的書(shū)面憑證,如果買(mǎi)賣(mài)不成,購(gòu)房者可據(jù)此索回定金和已付房款。
至于合同約定的付款方式,目前購(gòu)房者通常采取按揭、分期付款的方式來(lái)支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式,建議購(gòu)房者盡量減少首期房款的金額,待辦理商品房備案登記手續(xù)之后,再支付大部分房款,同時(shí)留一部分購(gòu)房款待辦妥房產(chǎn)證后支付,這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式,為了防止購(gòu)房者辦不了按揭貸款而買(mǎi)不了房子,而且連定金和首期都退不了,建議購(gòu)房者在付款方式和期限中寫(xiě)明:“如果未能訂立按揭貸款合同的:1、合同繼續(xù)履行,但買(mǎi)受人和出賣(mài)人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；2、因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的,另一方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失；3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,雙方均可以請(qǐng)求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購(gòu)房款本金或者定金返還給買(mǎi)受人,并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息�！�
陷阱三:交樓程序———本末倒置折騰到“暈”
進(jìn)入交房階段,購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)系也接近尾聲。很多開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)大玩陷阱,令業(yè)主錯(cuò)不提防。小編為你搜集了開(kāi)發(fā)商交房常見(jiàn)的七大陷阱及應(yīng)對(duì)之策,業(yè)主在收房時(shí)一定要仔細(xì)驗(yàn)房,以免開(kāi)發(fā)商事后扯皮,自己的利益受損。“三書(shū)一證一表”不齊全,特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,往往因?yàn)闃潜P(pán)整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收。而為盡快回籠資金等原因,開(kāi)發(fā)商又急于交樓,問(wèn)題往往因此而起。遇到這種情況,購(gòu)房人可選擇不收房,如果確實(shí)被要求收,也要在相關(guān)文件,如《住戶(hù)驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫(xiě)明“未見(jiàn)《××表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。
一般情況下。先驗(yàn)房后交費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序,但有些商家大多數(shù)采取先交錢(qián)填表、簽文件,再驗(yàn)樓的伎倆,目的是讓消費(fèi)者先簽了收房認(rèn)可書(shū)再驗(yàn)樓,等發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)購(gòu)房者后悔也來(lái)不及,而商家的主動(dòng)性更大,責(zé)任更小。針對(duì)這種陷阱,購(gòu)房者在訂合同時(shí)就應(yīng)該將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫(xiě)在合同里,不驗(yàn)房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定,商家要求一定要先簽文件,則可采取變通方法,在每份文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣,驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)什么情況,也可靈活處理。
商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗(yàn)樓,并將辦理?yè)Q發(fā)票、發(fā)表、交費(fèi)、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方,更絕的是集中在同一時(shí)間里通知更多的買(mǎi)家收房,造成收房人要東奔西跑排了這隊(duì)排那隊(duì)的現(xiàn)象,讓收房的人未進(jìn)自家門(mén)已精疲力盡,恨不得早點(diǎn)結(jié)束,哪有耐心仔仔細(xì)細(xì)地查驗(yàn)所購(gòu)房屋的上上下下,里里外外,更沒(méi)精力再就房屋出現(xiàn)的問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商細(xì)加理論。于是,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),最關(guān)鍵的驗(yàn)房一關(guān)便輕松過(guò)去。
通常情況下,房屋驗(yàn)收的條件有:房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。按照有關(guān)規(guī)定,房屋交付使用前,必須要經(jīng)區(qū)級(jí)房屋質(zhì)檢站驗(yàn)收合格,才能允許住戶(hù)居住。在查驗(yàn)此合格證件后,住戶(hù)自己也要對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決。
凡竣工的工程,一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電、污水、路通,一平即樓前6米、樓后3米場(chǎng)地要平整,不準(zhǔn)堆積建材或雜物,以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表(單元表)、水表三表到戶(hù)。室內(nèi)清掃干凈,水池、水盆、糞桶、垃圾道、門(mén)窗、玻璃、管道清理干凈,無(wú)污物,達(dá)到窗明地凈,地漏、雨水等處無(wú)堵塞雜物。
陷阱四:售后服務(wù)———讓你望梅難止渴
說(shuō)起售后就不得不說(shuō)售后包租。說(shuō)起售后包租還真離不了幾年前我市銷(xiāo)售火爆的某商城。帶租約銷(xiāo)售。就是說(shuō)業(yè)主只要買(mǎi)了此商城的鋪面,在商城開(kāi)業(yè)的同時(shí)就已經(jīng)租出去了。結(jié)果幾年的市場(chǎng)驗(yàn)證,如今,我們終于看到了少些結(jié)果。各業(yè)主與開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)方的矛盾日益凸顯。
從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度講,任何的市場(chǎng)行為都有相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),這是一條亙古不變的法則。但是,如何避免法律風(fēng)險(xiǎn),或者將相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低,卻是一個(gè)理性的投資人必須考慮的問(wèn)題。
售后包租行為是一種合同行為,防范風(fēng)險(xiǎn)主要考慮以下幾個(gè)方面。首先,業(yè)主在投資之前,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的調(diào)查。主要調(diào)查所要投資購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)所處位置、有否升值潛力,開(kāi)發(fā)商的資信能力、聲譽(yù),承租人或受托包租人的履約能力、聲譽(yù)等。如果是商業(yè)鋪面,還要對(duì)該項(xiàng)目的前景有比較清醒的認(rèn)識(shí)和分析。從某種意義上講,這既是風(fēng)險(xiǎn)防范的第一步,也是至關(guān)重要的一步。
其次,在簽約時(shí),要將開(kāi)發(fā)商、中介公司或管理公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或管理公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時(shí),不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項(xiàng),更重要的是要明確相關(guān)責(zé)任人的違約責(zé)任。需要特別指出的是,開(kāi)發(fā)商在作廣告宣傳的時(shí)候所承諾的回報(bào)率通常是比較高的,因而其所售房?jī)r(jià)也會(huì)被事先提高。因此,違約責(zé)任的承擔(dān)必須能夠補(bǔ)償業(yè)主因購(gòu)買(mǎi)高價(jià)房屋而遭受的差價(jià)損失及其他損失,甚至可以更高,以便更有效地約束管理公司及開(kāi)發(fā)商。
最后,應(yīng)當(dāng)讓開(kāi)發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。我們知道,開(kāi)發(fā)商之所以推出“售后包租”的銷(xiāo)售模式,主要是為了解決其資金困難。而現(xiàn)在采取的由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式,業(yè)主付清房款后,便與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系,無(wú)論如何,開(kāi)發(fā)商皆坐收漁利。且一旦出現(xiàn)投資失敗、不能獲取預(yù)期回報(bào)時(shí),業(yè)主便無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商任何責(zé)任,顯然有失公允。因此,應(yīng)約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí),開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。值得注意的是,開(kāi)發(fā)商以其經(jīng)營(yíng)收入提供擔(dān)保是沒(méi)有任何意義的,因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)收入根本不具有可預(yù)知性。
一言以蔽之,在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其投融資渠道尚不成熟的時(shí)期,業(yè)主要想獲得“售后包租”的高額回報(bào),就必須對(duì)其中暗含的法律風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)識(shí),防患于未然,才能避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)其投資利益的最大化。
