２００８年１０月，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)出臺(tái)了五年立法規(guī)劃，規(guī)劃制定或修改６４件法律，其中就包括《住房保障法》。２００９年部分城市房?jī)r(jià)猶如野馬脫韁般地上漲，使這部法律的出臺(tái)更顯緊迫。據(jù)了解，《住房保障法》的討論稿已提交到有關(guān)部門，并可望于２０１３年前正式出臺(tái)。其他國(guó)家或有《住宅法》或有住房的基本救助措施但卻沒有《住房保障法》。我國(guó)所要制定的《住房保障法》，顯然更注重于住房對(duì)人民生活的保障性功能，為此，就應(yīng)當(dāng)從以下方面對(duì)住房問題做出相應(yīng)的法律規(guī)范。
１．確立公民享有合理住房的權(quán)利
住房是人類生存與發(fā)展的基本條件，確保公民享有合理住房的權(quán)利已經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的主流，它是可持續(xù)發(fā)展理念在人的基本權(quán)利方面的重要體現(xiàn)，更是科學(xué)發(fā)展觀以人為本的根本要求。而且作為一項(xiàng)基本人權(quán)，住房權(quán)具有與生俱來的優(yōu)先性，并成為房地產(chǎn)業(yè)存在與發(fā)展的天然公理。因此，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等，只能在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。我國(guó)《憲法》第３９條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯”，《民法通則》第７５條規(guī)定：“公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)包括房屋受法律保護(hù)”，《物權(quán)法》第６４條也規(guī)定：“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”，但是卻沒有關(guān)于“公民享有合理住房的權(quán)利”的法律規(guī)定。為此，《住房保障法》不僅要明確對(duì)于公民住宅的法律保護(hù)，更要確立公民享有合理住房的權(quán)利。
２．明確房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)及其決策程序
許多人認(rèn)為《住房保障法》是為保障性住房而做的專門立法，這種理解其實(shí)并不全面。不可否認(rèn)，保障性住房是這一法律的重要內(nèi)容，但《住房保障法》的內(nèi)涵更廣，比如說，不能住進(jìn)保障性住房的中等收入人群，他們享有合理住房的權(quán)利就應(yīng)通過中低價(jià)位商品房得到保障。因此《住房保障法》必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從法律層面做出規(guī)制才能確保每一位公民都能享有合理住房的權(quán)利。與許多資本主義國(guó)家的房地產(chǎn)是以土地私有制為基礎(chǔ)不同，中國(guó)的房地產(chǎn)是建立在土地公有制基礎(chǔ)上的，土地的公有性、國(guó)家的人民性、公民居住權(quán)的天賦性，決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的民生性。
因此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在與發(fā)展的根本所在，不是追求ＧＤＰ的增長(zhǎng)、為政府帶來“政績(jī)”、讓開發(fā)商賺得更多利潤(rùn)，而是保障和改善絕大多數(shù)人的基本居住條件。從中國(guó)房地產(chǎn)尤其是住宅地產(chǎn)鮮明的公共性和民生性出發(fā)，《住房保障法》應(yīng)該把房地產(chǎn)問題納入到完全的公共決策程序，在政策議程的設(shè)置上，就應(yīng)把與廣大民眾享有合理住房權(quán)利相關(guān)的重大問題置于公共決策程序，以保證決策的公共性和民生性。
３．明確政府責(zé)任
政府不僅要負(fù)責(zé)住房以及社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一規(guī)劃，而且住房建設(shè)供應(yīng)、交易秩序維護(hù)、住房消費(fèi)分配等各個(gè)環(huán)節(jié)都要有政府參與，尤其是對(duì)低收入困難人群的住房保障，政府更是責(zé)無旁貸。制定《住房保障法》就是要將政府的政治意愿及其自發(fā)行為規(guī)范為強(qiáng)制性責(zé)任。
一是明確規(guī)定政府應(yīng)該達(dá)到的住房政策目標(biāo)，明晰各個(gè)地方“最基本住房”應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。住房政策目標(biāo)既要有宏觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，也要有短期和現(xiàn)實(shí)目標(biāo)，這些目標(biāo)不僅可以量化而且具有可操作性。
二是明確各級(jí)政府之間的責(zé)任分工，以及參與落實(shí)住房政策的各主體的法律地位與責(zé)任。尤其要明確政府有關(guān)職能部門在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財(cái)稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任，并要硬性規(guī)定財(cái)政安排一定比例的資金。
借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一般應(yīng)由中央政府負(fù)責(zé)制定政策，地方政府負(fù)責(zé)落實(shí)，包括提供土地和建立保障性住房的管理機(jī)構(gòu)。為避免各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同造成住房政策落實(shí)能力的分化，中央政府應(yīng)對(duì)落后地區(qū)實(shí)行轉(zhuǎn)移支付和提供融資幫助。
三是明確政府及有關(guān)部門不作為、慢作為和亂作為的法律責(zé)任，對(duì)于不履行責(zé)任者不僅要限期予以糾正，而且對(duì)于主要責(zé)任人應(yīng)給予行政處分直至撤職，只有這樣政府的承諾或目標(biāo)才不至于落空。
４．明確住房供應(yīng)主體及模式
《住房保障法》有必要對(duì)住房供應(yīng)體系重新進(jìn)行審視和調(diào)整，確立政府、單位、開發(fā)商“三位一體”的住房供應(yīng)模式。與此相應(yīng)，住房供應(yīng)對(duì)象或市場(chǎng)也應(yīng)當(dāng)由三部分組成：一是完全的商品房市場(chǎng)，其供應(yīng)對(duì)象為高收入人群，這個(gè)市場(chǎng)上的商品房可以是消費(fèi)品也可以是投資品，但政府要通過金融和稅收等手段予以調(diào)控。二是有支付能力的中等收入人群的普通商品房市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)以消費(fèi)性的住房需求為主，政府不僅可以通過信貸、稅收等相關(guān)政策來保證絕大多數(shù)有支付能力的中等收入人群進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，也應(yīng)確立相應(yīng)的住房制度體系保證這部分人群可以通過市場(chǎng)得到住房。三是為不具備住房支付能力的低收入人群提供的廉租住房或租金補(bǔ)貼，以及為具有一定支付能力的中低收入人群提供的經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)市場(chǎng)完全由政府制定準(zhǔn)入規(guī)則來分配。
５．明確受保障與資助的群體
什么樣的人可以進(jìn)入保障性住房范圍，或者說什么樣的人應(yīng)該由政府給予住房資助？
就我國(guó)而言現(xiàn)階段實(shí)行“普世性”住房保障顯然難以做到，譬如進(jìn)城農(nóng)民工目前還不可能完全納入到城市住房保障范圍。因此，只能遵循“選擇性”原則，并按困難程度確定救濟(jì)或救助順序。但是《住房保障法》也應(yīng)將法律構(gòu)建的實(shí)效性與前瞻性結(jié)合起來，為將來實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的住房保障留出空間，因?yàn)檫@更能體現(xiàn)國(guó)家的性質(zhì)，也更有助于推進(jìn)社會(huì)公平正義。
６．明確保障水平或標(biāo)準(zhǔn)
住房對(duì)于社會(huì)中的每個(gè)人來講，都是一生中的最低要求，而對(duì)于絕大多數(shù)人來講，又是一生中的最高追求。黨的十七大不僅規(guī)劃了“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增多”的發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)還提出了“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”的發(fā)展舉措。中國(guó)的改革和發(fā)展要想獲得最終的成功，就要鼓勵(lì)更多的人通過自身努力積累財(cái)富，包括擁有自己的房產(chǎn)，而不是通過政府或社會(huì)的救助來獲取。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
