湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月7日訊 當(dāng)前的房地產(chǎn)市場態(tài)勢,別說投機、投資性需求，剛需也已被“誤傷”。估計2012-2013年度，持續(xù)已久的政策高壓、銷售不暢和資金緊張三重壓力將令國內(nèi)房企（約近9萬家，大約三分之一的企業(yè)表現(xiàn)活躍在運作項目）面臨自2008年以來的再次生死抉擇。這次是真的，行業(yè)洗牌也必須開始了！將會有人死撐、有人出局，還有人兼并與被兼并。后調(diào)控時代，市場集中度將空前提高。
行業(yè)往往在環(huán)境劇變、危機出現(xiàn)時能夠喚起某些記憶，比如房地產(chǎn)與策劃。房地產(chǎn)行情好時，有人認為是市場好；行情不好時，有人說策劃怎么沒啥作用？總之策劃處境很尷尬，并未贏得應(yīng)有的尊重與認可。畢竟，它不同于建筑施工，可以體現(xiàn)為形象進度。策劃其實非常重要，特別是當(dāng)此關(guān)鍵時期，重要到什么程度，見仁見智，在于各自的認識。為此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)記者采訪了各大樓盤策劃，特推出《樓市大家談—話房地產(chǎn)營銷策策劃》
觀點一，2012年，調(diào)控政策沒有停下腳步，當(dāng)前市場形勢迫使不少開發(fā)商，將目光投向更廣闊的空間。如何在調(diào)控成為常態(tài)的市場環(huán)境下生存？謀求多元化的發(fā)展道路是必然選擇。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為開發(fā)商提供了一片嶄新的發(fā)展空間，旅游地產(chǎn)則是開發(fā)商調(diào)整策略的重要方向之一。
觀點二，通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。
觀點三，現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。開發(fā)商必須把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流。
觀點四，房地產(chǎn)項目形象定位關(guān)注的不僅僅是房子，而是要以人文的廣關(guān)懷的目光，去發(fā)現(xiàn)“家的感覺”發(fā)現(xiàn)迷人的風(fēng)土人情和歷史足音，發(fā)現(xiàn)全新的更有價值的生活方式�？傊�，從磚瓦后面尋找詩意，從生活當(dāng)中發(fā)現(xiàn)人性的光輝。
觀點五，地產(chǎn)項目定價與其調(diào)價策略從性質(zhì)上講，并不屬于同一概念。準(zhǔn)確、合理的價格調(diào)整策略，是優(yōu)秀銷售工作的基礎(chǔ)和前提，調(diào)價策略來源于房地產(chǎn)項目市場定位，而最終服務(wù)于銷售策略。在不同的房地產(chǎn)項目中，每個房地產(chǎn)項目會根據(jù)自己的特點采取不同的價格調(diào)整策略，以引導(dǎo)房地產(chǎn)項目價格正確發(fā)展。
觀點六，房地產(chǎn)策劃首先堅持“市場導(dǎo)向”原則，以市場為基礎(chǔ)，脫離了市場將使項目品牌成為“空中樓閣”。再好的概念與主題，如果沒有效益的支撐一定是蒼白的，也是短暫的。我們對待“市場導(dǎo)向”的原則是“在順應(yīng)市場的基礎(chǔ)上，適度超前市場，并在科學(xué)分析的前提下合理創(chuàng)造市場。”
觀點七，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動性的特點，在購買土地之前，要對該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調(diào)查，尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細的調(diào)查研究。開發(fā)量是多少，消化量是多少，現(xiàn)在存量是多少，空置率及租金水平如何。
觀點八，房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于其他商品，它的每一次購買行為，都可能會影響客戶的終身，我們只有從客戶角度主動分析我們的目標(biāo)客戶，才會使我們的房地產(chǎn)營銷活動做到有的放矢。
觀點十，如果說兩年前大家還在討論建筑風(fēng)格是否可以當(dāng)作產(chǎn)品的核心要素，那么今天建筑風(fēng)格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風(fēng)格有很多種，哪些適合于我們的項目？哪些具有更強的殺傷力？ 賣點構(gòu)成：建筑藝術(shù)、德國風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑風(fēng)格、和式筑居、新加坡風(fēng)格。
觀點十一，聚集人氣對于一個新的商業(yè)項目來說是第一關(guān)鍵策略，至少可以從三個方面對項目產(chǎn)生幫助。增加客流量，促進營業(yè)額提升，穩(wěn)定商戶心理；形成眼球效應(yīng)，擴大項目知名度，縮短社會對項目的認知時間；直觀展示發(fā)展商之運營能力及積極的姿態(tài)，提升租戶的信任度，為后續(xù)簽約、收租、管理做好鋪墊。
觀點十二，城市綜合體交通組織的運行和管理，是綜合體商業(yè)價值實現(xiàn)的基本前提條件：1、有效進行空間管理，實現(xiàn)不同類型動線的空間隔離；2、有效進行時間管理，充分發(fā)揮交通組織的效率；3、有效進行引導(dǎo)和疏導(dǎo)，給予承載物流以足夠的便利；4、有效進行安全管理，確保交通組織中的交通和公共安全。
觀點十三，房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進行謀劃和運籌，以滿足人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點是”顧客就是上帝“，一切圍繞客戶的需求來策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，而人們對產(chǎn)品的喜ai也會促進人們的身心健康。
觀點十四：商業(yè)地產(chǎn)策劃需從七個方面思考：思考一：商業(yè)定位；思考二：開發(fā)商對已出售的商業(yè)物業(yè)需不需要管理？思考三：商鋪二級市場承待建立； 思考四：商鋪三級市場的開拓；思考五：商業(yè)地產(chǎn)講求地段嗎？ 思考六：商業(yè)業(yè)態(tài)只求最大、最貴？ 思考七：如何實現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價值的對接？
編輯感悟：真正的房地產(chǎn)全程策劃是從土地評估開始的，涵括項目開發(fā)、營銷、推廣、招商、運營等是相當(dāng)不簡單的，對相關(guān)人員的要求既要有學(xué)識、又要有能力、行業(yè)經(jīng)驗豐富、能寫會說、還能操盤的復(fù)合型優(yōu)秀人才，哪怕一般的文案類工作也需要較強的策劃能力、富有創(chuàng)意、文字功底且有一定的相關(guān)行業(yè)知識，不是隨便什么人都能做的出來的�？梢哉f，策劃對項目的介入比房企的任何部門如工程、銷售等要早、服務(wù)內(nèi)容更為復(fù)雜且往往起主導(dǎo)作用、服務(wù)周期更長。
