自從4月15日和17日，國務(wù)院連續(xù)出臺遏制房價過快上漲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場立刻發(fā)生了連鎖反應(yīng)。根據(jù)新國十條的規(guī)定，不僅第二套、第三套房的首付和利率大幅度提高，而且對于房價上漲過快的地區(qū)，甚至對外地人購房都進(jìn)行了嚴(yán)格限制。正是這個條款擊中了投機(jī)購房的要害，此項(xiàng)新政的威力很快顯現(xiàn)出來，樓市成交量迅速萎縮，這次被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，目前確實(shí)深刻地影響著樓市。
根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，4月的最后十個交易日，在監(jiān)測的35個城市中，有21個城市房地產(chǎn)成交量環(huán)比下跌，“五一”小長假曾經(jīng)是人們看房選房比較集中的時間，業(yè)界俗稱“樓市大陽春”，然而今年這個小長假似乎有些冷。
二元化市場機(jī)制即將到來
這是一次具有劃時代意義的調(diào)控，它將改變整個房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)，最終形成“保障房與商品房各盡其責(zé)”的二元化市場機(jī)制。
從時間上看，調(diào)控已近一個月，但只是剛剛開始，未來還將長期進(jìn)行。從強(qiáng)度上看，本輪調(diào)控力度和強(qiáng)度將是前所未有的，它的最終目的是理順行業(yè)結(jié)構(gòu)，搭建良性可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)平臺，使行業(yè)規(guī)則更清晰。從各界反應(yīng)來看，不同級別的機(jī)構(gòu)、擁有不同立場的社會各界，他們的反應(yīng)和評價都是不同的。從短期效果來看，調(diào)控已經(jīng)抑制了成交流量和價格。
分析背景，這次調(diào)控來源于幾個原因，包括房價過快上漲、流動性過剩、社會壓力增加、住房供需比失衡等。為了保障房地產(chǎn)業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展，調(diào)控有可能是舍小求大的，比如有些物業(yè)會面臨貶值，有些開發(fā)商會減損利潤，有些市場反應(yīng)較慢的地區(qū)會減緩發(fā)展速度等。
新政“冷”了改善型客戶
從新政出臺一月以來，出于觀望態(tài)度，從在售項(xiàng)目銷售現(xiàn)場的客戶來電來訪數(shù)量較之前的確有比較明顯的下降，成交量也在下降。但就目前成交量的數(shù)據(jù)來看，對二三線城市的影響并不如北京上海等一線城市那么強(qiáng)烈。這是因?yàn)樾抡槍Φ倪�是投資需求，而而二三線城市市場是以本土需求為主，主要是基于婚房的剛性需求和改善型需求，投資的成分相對較少。銷售現(xiàn)場依然保有基于剛性需求的咨詢，并且更關(guān)注價格的調(diào)整。而另外一小部分資金實(shí)力雄厚的客戶，對貸款政策的變化并不敏感，他們更在意的是對資源的占有，這部分的成交仍然存在。受新政影響較大的主要體現(xiàn)在依靠貸款購房的改善型客戶，受首付比例的提高、市場觀望和看跌的情緒影響，有些客戶甚至直接放棄了改善的想法，勢必會出現(xiàn)退房的現(xiàn)象。意向購房者普遍認(rèn)為市場在經(jīng)過這一輪的調(diào)整之后，房價會有所下降，趨于平穩(wěn)和健康。
近景平淡 遠(yuǎn)景樂觀
本次調(diào)控從遠(yuǎn)景分析，是有利于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展的，但短期內(nèi)也帶來了一定的負(fù)面作用，除了有效抑制了投資需求之外，同時也阻礙了剛性需求的釋放。目前，有自住需求的購房者還看不太清調(diào)控的目標(biāo)和方向，持觀望心態(tài)的人比較多。
市場方面，由于中國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，住房市場供不應(yīng)求的局面將長期持續(xù)。房價的上漲將表現(xiàn)在兩個方面：一方面是財富增長型，即優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品導(dǎo)致的財富集聚。另一方面屬于價值增長型，即在城市化進(jìn)程的大環(huán)境下，地塊的價值受到板塊熱度、交通及配套逐步完善的影響而有所提升。
2010年大多數(shù)人對未來是保持樂觀的，一旦政策和房價都趨于穩(wěn)定，成交量一定會有所回升。未來房地產(chǎn)市場，將會形成以自住型需求為主的良性供需關(guān)系，人們的判斷力也將更加理性。
新政使湘潭樓市更健康
湘潭樓市目前是朝著健康方向發(fā)展的，整個供應(yīng)量是豐滿的，調(diào)控之后更會使樓市朝著一個健康的方向發(fā)展。
雖然湖南房產(chǎn)新政細(xì)則還沒有出臺，但從其制定方向也會朝著一個適合湖南樓市發(fā)展方向去制定。對于當(dāng)下是否是購房的最好時機(jī)，不同的客戶有著不同的購房需求，新政的出臺對樓市的健康發(fā)展起到一個巨大的作用，對開發(fā)商來講也是舉雙手歡迎的，而對購房者是讓他們更理性地去購房，這也會使樓市走向一個更加健康發(fā)展的道路。
七嘴八舌 話“新政滿月”
客觀冷靜看市場
“作為消費(fèi)者，要客觀地去看待問題�！眲倓偪捶炕貋淼膭⑾壬f，“房價也許會降，但是降價的幅度可能不會太大，國家也會去替那些已經(jīng)買完房子的人著想，如果房價一下子大幅度下滑，那估計已經(jīng)買了房子的消費(fèi)者一定會出現(xiàn)心理不平衡的現(xiàn)象，可能引起大規(guī)模退房、拒付貸款的情況。所以根據(jù)目前形勢來看，我們已經(jīng)可以看到政府的決心，新政滿月了，房價可能會有小幅降價的可能吧，至少我們?nèi)绱讼Ｍ��！?/FONT>
低收入群體最獲益
市民陳先生說起新政來就滿臉笑容：“比如2010年要建設(shè)保障性住房市規(guī)模確定為150000㎡。這一系列的新政策，能夠確實(shí)保證低收入居民有基本居住條件，并進(jìn)一步調(diào)整了住房市場供求關(guān)系。”
新政滿月 二手房價平量跌
新政出臺正趕上長株潭房交會，由于新政的出臺，使不少市民出現(xiàn)了觀望態(tài)度，同時市場呈現(xiàn)出價平量跌的趨勢，觀望情緒很濃重。
在中介行業(yè)的應(yīng)對措施方面，編輯建議三點(diǎn)。首先，把業(yè)務(wù)重點(diǎn)從二手房買賣迅速調(diào)整到租賃市場。由于一方面買方陷入觀望，購買行為停止，但是另一方面居住需求是迫切的，因此租賃市場的業(yè)務(wù)量近日有所提升。其次，招募經(jīng)紀(jì)人，補(bǔ)足人員缺口。市場不穩(wěn)的時候，人力變動也會比較頻繁，一方面人員有流失，另一方面這個行業(yè)真正的精英會過濾出來。因此在這個階段招募人才，可為長期應(yīng)戰(zhàn)做好準(zhǔn)備。第三，增加主動性，把經(jīng)紀(jì)人派遣到一線去直接促進(jìn)業(yè)務(wù)。比如到社區(qū)派發(fā)房源廣告，針對特殊客戶做點(diǎn)對點(diǎn)宣傳等。
新政的出臺，“起到了敲山震虎的作用”：通過新政的層層過濾，市場中的炒房人群將被有效剔除，真正有需求的購房者將會留下；短期來看，會使改善型和剛性需求受到影響，但從長遠(yuǎn)分析，新政將是擠壓泡沫的有效手段。
相關(guān)鏈接：樓市新政滿月 多個地區(qū)成交量大跌價格繼續(xù)漲
一線城市成交大跌房價未降
北京 交易降溫 房價上行
受新“國十條”以及北京樓市調(diào)控政策的影響，4月份以來，北京樓市交易雖然降溫，但是房價卻繼續(xù)上行。
北京市統(tǒng)計局12日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京房屋銷售價格同比上漲14.7%，漲幅比3月份提高2.4個百分點(diǎn)，這已經(jīng)是連續(xù)10個月漲幅擴(kuò)大。從環(huán)比看，4月份北京房屋銷售價格比3月份上漲2.6%。而4月份北京銷售商品住宅為118.7萬平方米，下降41%。
尤其是4月下旬以來，交易量明顯收縮。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從4月14日執(zhí)行樓市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量為5574套，新建住宅現(xiàn)房的成交量為1272套。也就是說，除去政策性房，北京商品房在新政一個月內(nèi)，成交了6846套，比2009年同期的14663套，下跌幅度達(dá)到了53.3%，而環(huán)比瘋狂火爆的3月14日至4月13日期間成交的11322套，也下跌了39.5%。
深圳 成交降六成房價同比漲67%
在樓市新政的影響下，深圳一手房成交大幅下跌。樓市新政出臺前，深圳樓市一周成交一手房1061套，新政出臺后第一周(4月19日-4月25日)成交量即跌至417套，跌幅超六成。4月30日成交66套，5月1日成交27套，5月2日成交7套。5月3日恰逢春交會期間，樓市卻幾乎“零成交”，成交量僅有1套。
而據(jù)深圳市國土房產(chǎn)部門5月1日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，深圳市新建商品住宅銷售均價為每平方米20567元，比上年同期上漲66.79%，但銷售面積卻比上年同期下降60.95%，為29.12萬平方米。
就價格而言，目前深圳只有少數(shù)樓盤搞起了降價促銷，大多數(shù)樓盤項(xiàng)目仍然在觀望。
二手房方面，深圳中原三級市場數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測顯示，受銀行信貸緊縮的影響及市場觀望情緒的加重，目前市場上二手房的成交量與4月上旬相比已萎縮了超過6成。深圳中原地產(chǎn)策略資源中心總經(jīng)理周曜稱，深圳二手房價格在理論上要下跌40%才會回復(fù)到合理水平。
廣州 簽約減63.4% 部分樓盤提價
4月15日至5月6日，全市十區(qū)一手住房網(wǎng)上簽約面積27.35萬平方米，同比(即與去年4月15日至5月6日的數(shù)據(jù)相比較，下同)減少63.4%，環(huán)比(即與今年3月24日至4月14日的數(shù)據(jù)相比較，下同)減少28.1%。一手住房網(wǎng)簽均價為13698元/平方米，環(huán)比下降了7.1%。去除開蘿崗區(qū)價格結(jié)構(gòu)性異常變動因素，其余九區(qū)網(wǎng)簽均價環(huán)比下降0.9%。二手住房方面，交易登記面積38.7萬平方米，同比減少29.5%，環(huán)比增加1.3%；交易均價環(huán)比上升1.7%。
顯然，隨著成交量的減少，廣州樓價并未大幅回調(diào)。而據(jù)羊城晚報消息，有些樓盤的報價比前一期產(chǎn)品還要高。如荔灣嶺南灣畔新貨報價為1.6萬-1.8萬元/平方米，而此前其均價一直在1.6萬元/平方米左右，升幅為12.5%；同在荔灣區(qū)的荔江美筑，新貨報價為1.3萬-1.6萬元/平方米左右，此前尾貨價為1.3萬元/平方米，升幅更達(dá)23%。
上海 成交創(chuàng)新低新盤均價漲近14%
上周(5月3日-5月9日)上海市商品住宅成交面積7.1萬平方米，與前周相比大跌了35%，并且成為近五年來同期最低的一周，上周其成交均價為25118元/平方米，環(huán)比前周下跌了2%。
上海富陽物業(yè)咨詢有限公司執(zhí)行董事張秀華對媒體表示，上海樓價并沒有像預(yù)期那樣出現(xiàn)下跌，新政的調(diào)控效果僅體現(xiàn)在了樓市成交量方面。張秀華稱，新政出臺三周以來，商品房成交量逐周大幅下滑，單周分別下降44%、23%、26%，周成交量已不足政策出臺前的1/3。而成交均價單周分別變動13.13%、-4.3%、1.6%，變動幅度較小，整體上價格仍然略有向上趨勢。
新民晚報的消息稱，原計劃5月開盤的全市67個樓盤目前僅17個表明鐵定開盤，絕大部分無限期推遲開盤，除了個別樓盤折扣破九折之外，其余幅度都較小，上市樓盤平均報價仍漲近14%。
二線城市
量跌價未隨。與北京，上海，廣州等一線城市樓市一樣，一些 二線城市樓市也呈現(xiàn)量跌價漲態(tài)勢。
武漢 成交降五成房價變動不大
新一輪房產(chǎn)調(diào)控以來，開發(fā)商一般選擇觀望。4月17日之后樓盤開盤價格雖低于預(yù)期，但都沒有實(shí)質(zhì)性降價行為，少數(shù)樓盤更是不降反漲。據(jù)了解，在漢的包括萬科、金地、保利在內(nèi)的大房企并沒有明確的降價計劃。
武漢億房研究中心統(tǒng)計顯示，房產(chǎn)新政出臺后，主城區(qū)成交量連續(xù)4周下降。四周時間里，主城區(qū)成交量分別為1889套、1685套、1023套、790套，呈單邊下滑態(tài)勢。與4月中旬相比，主城區(qū)成交下滑超過五成。從房價看，最近三周，主城區(qū)成交均價分別為6644元/平方米，6619元/平方米、6641元/平方米，變動不大。
當(dāng)?shù)孛襟w還報道，近期多個樓盤上漲，如博學(xué)華府3期上漲1000元，濱湖名邸3期上漲600元，08經(jīng)典上漲500元，巢上城上漲400元，三陽金城上漲300元，京華時代上調(diào)100元，等等。
二手房方面，從全市二手房掛片均價來看，房價仍呈緩慢漲勢。樓市調(diào)控新政出臺的—周內(nèi)，武漢市二手房掛牌量為87254套，環(huán)比上周漲幅為7.9%，掛牌均價為6170元/平方米，環(huán)比上周漲幅為1.9%。
杭州 二手房成交降到冰點(diǎn)房價創(chuàng)新高
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，新政后一周杭州二手房的成交量僅為前一周的41%，降幅達(dá)到59%。4月25日成交量一度下跌到29套，而五一假期的前兩日成交也降到冰點(diǎn)，成交量僅為個位數(shù)。
由于價格慣性，4月杭州主城區(qū)二手房成交均價居高不下，突破20000元/平方米，創(chuàng)歷史新高。而進(jìn)入到5月份，第一周的成交價格回落至18697元/平方米。從成交案例來看，高端住宅成交份額大幅減少是一個主要原因。
南京 新房預(yù)期下調(diào)房價仍在漲
房管部門公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，五一三天共認(rèn)購商品住房151套，成交僅3套，而去年同期分別為935套和279套，降幅相當(dāng)明顯，樓市冷得仿佛掉進(jìn)了“冰窖”。而5月8日、9日雙休日南京商品房住宅一共認(rèn)購了202套，101套的日均認(rèn)購套數(shù)，比起新政前全市日均認(rèn)購250套以上的數(shù)據(jù)，下滑了60%左右。
南京市房管部門相關(guān)人士表示，新政后南京不少開發(fā)商均調(diào)低了房價預(yù)期，盡管預(yù)期下調(diào)不等于樓盤降價，但是價格走低信號的出現(xiàn)，還是吸引了不少買房人出手。
相對于一手房預(yù)期下調(diào)，南京二手房成交價卻變化不大，一些房主仍在堅挺。業(yè)內(nèi)人士稱，預(yù)期下調(diào)了，但是房價仍在漲，這是不爭的事實(shí)，只是漲幅變小了。所以與一手房關(guān)聯(lián)度相當(dāng)高的二手房，自然就沒有降價理由了。
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