二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析
正確判別某一項目投資所在地的投資環(huán)境，從而選擇最佳投資地點、對象和時間，已成為房地產(chǎn)投資決策的重要環(huán)節(jié)之一。早期對投資環(huán)境的認(rèn)識是非常不全面且不完整的，各要素之間的關(guān)系更是毫無系統(tǒng)可言，隨著人們對投資環(huán)境研究的深入，也看到了投資環(huán)境各要素的重要性，對投資環(huán)境要素的認(rèn)識逐步開始系統(tǒng)化。這里，我們把投資環(huán)境要素概括為六大類，即政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素、自然環(huán)境因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素、社會文化因素等。
（一）政治因素
政治環(huán)境指的是一個國家的政治制度、政局的穩(wěn)定性和政策的連續(xù)性、政府管理服務(wù)水平等方面的基本條件。
政治制度是指國家政權(quán)的組織形式和管理形式。投資者關(guān)注的是某投資國或地區(qū)的政治體制變革及政權(quán)更迭過程中所體現(xiàn)的漸進(jìn)性，平和性。
政治局勢是社會穩(wěn)定的重要標(biāo)志。包括國內(nèi)局勢穩(wěn)定和對外局勢穩(wěn)定兩個方面。國內(nèi)政局的穩(wěn)定依賴于經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定，其動蕩也一般由政治斗爭、社會動亂、重大經(jīng)濟(jì)問題等引發(fā)；對外局勢穩(wěn)定則依賴于外交的穩(wěn)定，包括外交政策、邊界問題等。無疑，動蕩的局勢勢必阻礙房地產(chǎn)這種長期投資的資金進(jìn)入。一般來說，一個地區(qū)如果政治局勢比較穩(wěn)定，就很顯然能夠吸引房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的價格就會逐步攀高；如果政局動蕩，甚至發(fā)生戰(zhàn)爭，那么顯然對房地產(chǎn)投資會造成不利的影響。
政策制度是政府為實現(xiàn)一定時期的一定目標(biāo)制定的行動準(zhǔn)則。投資者所關(guān)注的主要是經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策、引進(jìn)外資的政策、對外開放的政策以及稅收政策等。
近年來，隨著政府行政職能的進(jìn)一步轉(zhuǎn)化，政府的管理服務(wù)功能進(jìn)一步加強，從而誕生了另一項評價房地產(chǎn)投資環(huán)境好壞的指標(biāo)—政府管理服務(wù)水平，由于房地產(chǎn)投資中政府審批環(huán)節(jié)多、時間長，因此政府形象是否高效、廉潔；政府管理水平的優(yōu)劣，政府服務(wù)水平的好壞直接關(guān)系到是否能夠招商引資，是否能夠吸引房地產(chǎn)項目的投資。
開發(fā)地區(qū)的政治環(huán)境如何。直接關(guān)系到投資開發(fā)的安全性，是開發(fā)商首先應(yīng)考慮的因素之一。只有政治穩(wěn)定、社會安定、致力于和平建設(shè)的地區(qū)才能確保投資的安全，這也是經(jīng)營獲利的首要前提。反之，一個政局動蕩、社會不安定的地區(qū)，使投資得不到最基本的保證，為投資者帶來不可估量的風(fēng)險。
（二）法律因素
健全的、相對穩(wěn)定的法律及法規(guī)是保護(hù)投資者權(quán)利、約束投資者行為的重要保證。只有加強法制建設(shè)，才能保護(hù)投資企業(yè)在市場競爭中的平等、有序、有效。因此，加強法制建設(shè)，為投資企業(yè)和開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境，對保證投資安全和開發(fā)過程的順利進(jìn)行能夠起到促進(jìn)作用。
法律因素主要包括法律的完整性、法制的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性三個方面。法律的完整性主要是從投資項目涉及的法律條文的覆蓋上考慮的，體現(xiàn)在法律、法規(guī)是否齊全：法制的穩(wěn)定性主要是研究法規(guī)是否變動頻繁，是否有效；執(zhí)法的公正性是指法律糾紛、爭議仲裁過程中的客觀性、公正性。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，法制對房地產(chǎn)影響最大的是土地政策及房地產(chǎn)法律法規(guī)，還包括國家和當(dāng)?shù)貙τ谝?guī)劃建設(shè)條件的規(guī)定，這些政策的變換常常導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)方向、開發(fā)重點好贏利模式的重大轉(zhuǎn)變。
（三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素
經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素是影響投資決策最重要、最直接的基本因素，它對投資效率和安全性的影響極大。因此對經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)性是開發(fā)企業(yè)不能忽略的。經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素包括的內(nèi)容很多，主要有宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、財務(wù)環(huán)境以及資源環(huán)境等方面。
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是一國或地區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它是影響房地產(chǎn)投資開發(fā)的深層次的因素，也是最實質(zhì)、最關(guān)鍵的因素之一。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要預(yù)見三年、五年，甚至十年后的情況。預(yù)見的重要內(nèi)容之一就是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析通常要分析以下指標(biāo)：該地的國民生產(chǎn)總值、國民收入、國民經(jīng)濟(jì)增長率等反映國民經(jīng)濟(jì)狀況的指標(biāo)；當(dāng)?shù)氐南M總額、消費結(jié)構(gòu)、居民收入、存款余額、物價指數(shù)、利率以及通貨膨脹水平等描述社區(qū)消費水平和消費能力的指標(biāo)；反映經(jīng)濟(jì)周期的有關(guān)指標(biāo)等。
市場環(huán)境是指投資項目面臨的市場狀況，包括市場現(xiàn)狀與未來趨勢。如市場吸納量的現(xiàn)狀與未來估計、市場供應(yīng)量的現(xiàn)狀與未來估計、市場購買力的分布狀況、同類樓盤的分布狀況以及競爭對手的狀況、市場價格水平及其走勢等方面。
財務(wù)環(huán)境是指投資項目面臨的資金、成本、利潤、稅收等環(huán)境條件。主要包括：金融環(huán)境，如資金來源渠道、項目融資的可能性以及融資成本；經(jīng)營環(huán)境，如投資費用、項目融資的可能性以及融資成本；經(jīng)營環(huán)境，如投資費用 、經(jīng)營成本、優(yōu)惠條件、同類項目的社會平均收益水平以及贏利水平等。
資源環(huán)境是指從人力資源、土地資源、原材料資源以及能源角度出發(fā)研究投資環(huán)境。在房地產(chǎn)投資項目中，土地資源獲取的難易程度及成本高低會直接影響及成本高低會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否愿意進(jìn)入該國或地區(qū)的房地產(chǎn)市場。
（四）自然環(huán)境因素
自然環(huán)境是指投資項目所在地域的自然條件和地理位置。自然條件指投資地點所處的各種地理條件，如地質(zhì)地貌、自然風(fēng)光以及氣候等方面，尤其是其中的土地狀況、環(huán)境質(zhì)量、綠化等要素最為重要；地理位置指投資地點距主要公路、鐵路、港口的遠(yuǎn)近等，即交通的便捷程度，這直接關(guān)系到未來住戶生活方便的程度，從而影響樓盤的銷售或出租。由于自然環(huán)境是一種投資者無法輕易改變的客觀物質(zhì)環(huán)境，具有相對不變的長久穩(wěn)定的特點，而房地產(chǎn)投資項目具有地理位置的固定性和不可逆的特點，因而房地產(chǎn)投資就必須重視自然環(huán)境的分析研究。
在房地產(chǎn)區(qū)域投資評價的幾個層次中，評價層次越微觀，對自然條件評價的依賴程度越高，其指標(biāo)也越細(xì)。一個好的房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，必然十分重視項目所在地的地貌特點、自然風(fēng)光、氣候風(fēng)向等自然環(huán)境條件，充分利用其有利的一面，使項目無論是外觀、結(jié)構(gòu)，還是使用功能，均能與外在的自然環(huán)境協(xié)調(diào)起來。
現(xiàn)在，人們對生活環(huán)境的要求越來越高，也從客觀上促使房地產(chǎn)投資尤其是住宅投資對自然因素的重視。當(dāng)今世界日益追求生存質(zhì)量，保護(hù)環(huán)境、優(yōu)化人居環(huán)境，紡都城開發(fā)投資中也日益注重小區(qū)環(huán)境、綠化等，將環(huán)境綠化作為重要的賣點，因此，應(yīng)該重視自然環(huán)境的影響因素。
（五）基礎(chǔ)設(shè)施因素
基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境對房地產(chǎn)投資尤顯重要，它是房地產(chǎn)投資項目的硬環(huán)境，主要包括投資地域的交通、能源、通信、給排水、排污等環(huán)境條件的內(nèi)容有距機場、碼頭、車站的距離，主要交通干線的分布，重要的公共交通工具及數(shù)量，交通方便的程度等。屬于能源條件的主要內(nèi)容有電力供應(yīng)狀況，距最近的變電站的距離，距煤氣供應(yīng)站的距離，距煤氣主干線管理的距離，其他能源如煤炭、天然氣的供應(yīng)狀況等；通信環(huán)境條件是指最近的通信電纜的位置等；給排水及污水環(huán)境條件包括當(dāng)?shù)氐淖詠硭艿婪植季嘀饕詠硭艿赖木嚯x、排水排污設(shè)施狀況、管道分布等。町見，方便的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境對于房地產(chǎn)投資項目開發(fā)、經(jīng)營具有重要的保證和制約作用。
（六）社會文化因素
社會文化因素是指擬投資的房地產(chǎn)項目所在地區(qū)的社會意識形態(tài)，如公民受教育的程度、宗教、風(fēng)俗習(xí)慣、社會心理、道德、價值觀念、文化傳統(tǒng)等。社會文化環(huán)境直接決定消費需求的形式和內(nèi)容、消費結(jié)構(gòu)，也會影響企業(yè)的生產(chǎn)、研究、發(fā)展、組織和管理，直接影響該項目的開發(fā)和經(jīng)營過程，從而制約著投資方案決策。
除了以上六大方面的影響因素以為，房地產(chǎn)項目投資決策中還要考慮配套設(shè)施，如金融服務(wù)（銀行）、生活服務(wù)（大型超市）、交通環(huán)境（公交線路）、教育環(huán)境（學(xué)校）、城市規(guī)劃等。
