中國房地產(chǎn)自房改后的問題出在哪里？為什么有大量的人在呼吁進(jìn)行“第二次房改”，恰恰是他們并不了解真實(shí)的市場情況！
一、改革之初的低房價(jià)假象
1998年房改的初衷與過程，在謝家瑾《地產(chǎn)十年》一書中詳細(xì)回憶了當(dāng)年的爭論與決策的過程。在亞洲金融危機(jī)的背景下，拉動中國經(jīng)濟(jì)增長成為第一要務(wù)，因此經(jīng)濟(jì)適用住房的可租可售變成了只售不租。從房改的開始就埋下了未能同步建設(shè)住房保障體系的禍根。
1998年第三屆房協(xié)的會議正是房改的23號文件下達(dá)之后召開的，會議上我首先提出了經(jīng)濟(jì)適用住房的政策偏差，并建議建立以廉租房和租賃住房為主的保障體系，并建議將磚頭補(bǔ)貼改為人頭補(bǔ)貼，以及用出讓金中的合理比例收入專用于保障房建設(shè)，并將這些意見于2000年和2001年整理成專門報(bào)告發(fā)表于《未來與選擇》的參閱文稿中。
保障居民的居住權(quán)利是聯(lián)合國多個(gè)公約中的政府責(zé)任，市場化改革的同時(shí)必須同步建立保障體系，以用社會安全網(wǎng)接住那些在市場競爭中被淘汰的人群。23號文件中也明確了三種不同的供給體系，但最重要的對低收入群體的廉租房保障在拉動經(jīng)濟(jì)增長為第一要務(wù)時(shí)被忽略了。
同時(shí)于1998年進(jìn)行市場化改革的還有公房房改售房，城市居民可以用低價(jià)將原有分配租用的公房變成了私房。因此也緩解了建立住房保障體系的矛盾。經(jīng)濟(jì)適用住房在九十年代末和世紀(jì)之初并沒有限制購買者的身份與條件，同樣給了社會一種低價(jià)房的假象。土地的充分供給、市場化讓整個(gè)社會的供給迅速增長，因此在2003年之前每年的房價(jià)只增長了3.5%，而城鎮(zhèn)居民的收入增長卻高達(dá)9.5%，房價(jià)的矛盾并未顯現(xiàn)，卻埋下了隱患。
尤其是至今大多數(shù)人仍不知道中國的房屋建設(shè)始終有兩個(gè)市場：一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)為主的商品市場；另一個(gè)是非房地產(chǎn)開發(fā)的，原來稱為是基本建設(shè)的市場。1998—2003年重要的市場變化就是房地產(chǎn)開發(fā)從20%的比重迅速上升為60%的比重，而非房地產(chǎn)開發(fā)的比重則從80%迅速下降，被中央與社會誤解為房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)。
“房地產(chǎn)業(yè)”高速增長空間來自其對傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式的替代[1]
至今，這兩個(gè)市場從開復(fù)工面積看仍是6：4的關(guān)系。
二、關(guān)緊兩個(gè)閘門的結(jié)果是推高房價(jià)
2002年的土地招拍掛制度并未引起各級地方政府的重視，于是2003年關(guān)緊兩個(gè)閘門和8.31大限開始推高了整個(gè)中國的房價(jià)。一是，從企業(yè)找地到政府儲備土地的變化導(dǎo)致了土地供給數(shù)量的快速下降。當(dāng)企業(yè)找地時(shí)，土地的價(jià)格是隨市場而談判的價(jià)格，而政府找地時(shí)是低價(jià)收購高價(jià)賣出的價(jià)格。因此8.31大限將大量的企業(yè)自有土地排除于市場之外，讓土地的資源迅速變成了短缺。從下圖中可以明顯的看出這種土地供給的變化趨勢；二是，關(guān)緊信貸的閘門讓正在發(fā)揮市場替代非市場化建設(shè)的車輪減慢了速度，供求基本平衡的局面被徹底扭曲并反向發(fā)展了；三是，幾年房改之后的消費(fèi)升級讓更多的人開始用二手房交易的方式和銀行信貸的方式更換與擴(kuò)大住房面積；四是，土地18億畝紅線的管制讓從農(nóng)民手中拿地變成了向舊城改造要地，加大了拆遷安置的用房需求，2003年達(dá)到拆遷的最高峰，全國拆遷量高達(dá)2.7億平方米。從此供求關(guān)系進(jìn)入了嚴(yán)重的不平衡階段。
三、價(jià)格與供求關(guān)系
許多人并不承認(rèn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律，不認(rèn)為是供求關(guān)系決定著價(jià)格。盡管豬肉的價(jià)格波動早就多次的告訴了人們市場不講政治，而只按照供求關(guān)系定價(jià)，當(dāng)豬肉價(jià)格上漲時(shí)，沒有哪個(gè)供應(yīng)商會因?yàn)橹v政治而虧本銷售的.同樣供應(yīng)商也不會在豬肉價(jià)格下跌時(shí)高價(jià)收購農(nóng)民的豬肉，政府也從來不會用講政治的方式讓市場中的豬肉價(jià)格（或糧食價(jià)格）不能浮動。
北京與上海的房價(jià)都排在全國的前列，這是否與供求關(guān)系有關(guān)呢？
僅以北京為例，北京“十五”計(jì)劃期間實(shí)際的土地供應(yīng)為9933公頃，而“十一五”計(jì)劃改變了土地供給的方式，計(jì)劃的土地供給量為9000公頃，比“十五”期間減少了933公頃，但實(shí)際并未能完成計(jì)劃應(yīng)供給的數(shù)量。如2010年能保證計(jì)劃供給的2500萬公頃，則“十一五”期間比“十五”期間將少供土地2000多公頃（否則相差更多），土地供給數(shù)量相差約四分之一，其中住宅用地少了2500多公頃。
但“十一五”期間，北京的人口機(jī)械增長高達(dá)54.3萬人/年，約為25萬個(gè)家庭，遠(yuǎn)大于“十五”期間的人口增長數(shù)量。從投資看，“十五”期間的房地產(chǎn)投資年均增速23.7%，而“十一五”期間房地產(chǎn)投資則下降為年均4.2%，2008、2009兩年負(fù)增長，開復(fù)工面積則從2005年的8043萬平方米下降為2009年的6230萬平方米，價(jià)格則從2006年一季度的7670元/平方米上升到了2010年一季度的20485元/平方米，上漲了167.1%。
從土地的供給看，“十一五”期間總量約7897公頃，但實(shí)際向市場供給的商品房用地面積僅為4458公頃，減少了2542公頃，下降了36%。
“十一五”期間除2008年的特殊情況之外，每年的經(jīng)審批的可銷售房屋套數(shù)都小于實(shí)際的銷售套數(shù)，供不應(yīng)求的現(xiàn)象無法緩解。
沒有人愿意看到房價(jià)的過快上漲之后，倍受政府調(diào)控打壓的局面，但現(xiàn)實(shí)的市場中供求關(guān)系不斷惡化，誰應(yīng)對此負(fù)責(zé)呢？北京提前十一年完成了城市規(guī)劃中提出的人均1萬美元的GDP 增長目標(biāo)；人口增長也提前十多年超過了規(guī)劃指標(biāo)，但土地資源的配置卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際的需求，價(jià)格是在需求的壓力下首先從土地的價(jià)格開始暴漲，并向房價(jià)傳導(dǎo)。
供求關(guān)系這個(gè)基礎(chǔ)的條件不能合理的得到改善，又怎么可能讓市場有條件增加供給而平衡價(jià)格呢？沒有供給條件的保障，又如何讓價(jià)格處于合理之中呢？
四、土地資源的實(shí)際情況
許多人錯誤的以為城市的建設(shè)無法用土地資源給以保障。尤其是在十八億畝紅線的壓力之下，中國沒有更多的土地來保證城市化率的提高和供城市人口居住了。絕大多數(shù)人并不知道城市建設(shè)的用地實(shí)際少得可憐，尤其是商品住房的用地更是少得可憐，實(shí)際在中國的每年土地占用中最大的是退耕還林而非城市建設(shè)。
按2005年的情況細(xì)分則
• 2005年占用農(nóng)田耕地的結(jié)構(gòu)：生態(tài)占地60% （退耕還田、退耕還草） ；農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)自身調(diào)整用地20% （經(jīng)濟(jì)作物、油料、花卉）；自然災(zāi)害損壞耕地5%；建設(shè)用地15%。
• 建設(shè)用地分為6種用地：工業(yè)建設(shè)用地、水利交通用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、旅游項(xiàng)目用地、軍事項(xiàng)目用地和房地產(chǎn)用地（其中房地產(chǎn)用地占30% ，15%的30%，即整體的4.5%）。
• 房地產(chǎn)用地分為：住宅用地和商業(yè)用地。
• 住宅用地分為：廉租房用地、經(jīng)濟(jì)適用房用地，商品房用地、高檔公寓和別墅用地。
將全部的建設(shè)用地按項(xiàng)細(xì)分，則實(shí)際用于普通商品房的土地就更是少得可憐了。
28.7% X 30% X 70% X 80% = 4.82%
能否拿出4.82%的一半，即全部建設(shè)用地的2.41%，用于一般商品房用地。
更重要的是城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積只有3.84萬平方公里，僅占全國國土面積的0.4%，居住了6億多人口。但全國的農(nóng)村宅基地占地16.8萬平方公里，占國土面積的1.75%，是城鎮(zhèn)用地的4.37倍，名義居住了9億農(nóng)民，其中有2億人口進(jìn)了城。如果能從土地制度上改變宅基地的流轉(zhuǎn)問題，不但可以解決建設(shè)用地的問題，也能解決耕地增加的問題。
中國并非沒有增加土地資源供給的條件，而是需要改變現(xiàn)有的國家土地壟斷供給的低收高賣的制度，以及農(nóng)村土地制度中的流轉(zhuǎn)問題。
五、解決居住問題不能用大躍進(jìn)的方式
住房制度改革之后，產(chǎn)生了各種各樣的問題，許多是不了解中國的住房發(fā)展階段的現(xiàn)狀，而過度的宣傳用大躍進(jìn)和超英趕美的方式恨不得一天之內(nèi)就解決中國住房升級問題，則不但不利于中國住房市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，也不利于出臺短期的市場調(diào)控政策。
1978年改革之初，中國城鎮(zhèn)的人均居住面積僅為3.6平方米，比1949年的4.7平方米還少。但改革開放之后，人均的居住面積迅速上升，尤其是1998年房改市場化之后，一方面城市化率在迅速提高，同時(shí)人均居�。ɑ蚪ㄖ娣e）都在迅速增長，在“十五”期間達(dá)到了高峰。“十五”之后，特別是土地供給制度改變之后，雖然房地產(chǎn)仍保持了高速的增長，但在城市化率提高的壓力之下，人均面積的增長大大低于了“十五”期間。如北京“十五”期間年人均增長0.9平方米，而“十一五”期間由于土地供給的減少和人口的快速增加，年人均面積增長下降為0.49平方米，僅為“十五”期間的54%，下降了近一半的面積。
全國城鎮(zhèn)約有2.2億戶家庭，但成套住房僅為1.45億套。約有34%的家庭仍居住于非成套住房中，待改善的住房家庭仍高達(dá)約50%。全部住房面積，套面積的中位數(shù)僅為76平方米。絕大多數(shù)家庭不是沒房子住，全國的住房私有化率高達(dá)86.7%，這是全世界住房私有化率最高的國家。但住房的條件卻很差，沒熱水、沒燃?xì)狻]衛(wèi)生間的住房現(xiàn)狀比例很高，三代或四代人居住于一套房中的比例極高達(dá)到45%，尚處于一個(gè)低級的發(fā)展階段，還要用二十、三十年或更長的時(shí)間才能進(jìn)入小康的生活標(biāo)準(zhǔn)階段。
在一個(gè)普通住房標(biāo)準(zhǔn)較差的發(fā)展階段和年生產(chǎn)能力較低的發(fā)展階段，又怎么可能用較短的時(shí)間改善城鎮(zhèn)的住房條件，又怎么可能讓大量的80后年青人在一畢業(yè)或剛參加工作沒幾年就能購買商品房或擁有私人產(chǎn)權(quán)的財(cái)富呢？
本來在這個(gè)尚落后的發(fā)展階段應(yīng)該建設(shè)大量的租賃房，或鼓勵私人購房用于社會租賃，而非都能購買商品房。但政府和媒體的宣傳與教育早就忘了小平同志所說的要用幾代人、幾十代人建設(shè)發(fā)展的過程，而過早的將“居者有其屋”變成了伸手可得現(xiàn)實(shí)。雖然全國人大代表早在2009年的政府報(bào)告審議中將溫總理報(bào)告中的“居者有其屋”改為了“居者有其所”，但直到今天，所有的政策仍然是鼓勵購房而非鼓勵租賃。為了滿足購房的需求就不斷的壓房價(jià)，用限制房價(jià)的兩限房和低價(jià)政府補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用住房來滿足于購房的需求，也導(dǎo)致了沒有私有產(chǎn)權(quán)住房就無法結(jié)婚生子的極壞的社會風(fēng)氣，導(dǎo)致了過度的住房需求對市場的沖擊，并推高了房價(jià)，也造成了社會的不穩(wěn)定因素和年輕人的不滿。
美國將擁有住房稱為是一種夢，恰恰在于一個(gè)發(fā)達(dá)國家擁有住房都不是一件簡單的事情。但中國卻將“安得廣廈千萬間”變成了今天就必須要實(shí)現(xiàn)的當(dāng)期目標(biāo)。許多年青人甚至連一個(gè)月都等不及的怨言也在網(wǎng)上暴傳，也因此才有了“蝸居”這種將夢變成年青人最低生活標(biāo)準(zhǔn)的文藝作品出現(xiàn)。
如果年青人從十幾歲時(shí)接受的教育是住房是個(gè)長期的夢，又怎么會在剛參加工作的短期內(nèi)就要擁有自己的商品房呢？又怎么會沒有一套商品住房就不能結(jié)婚呢？如果早在多年前就建立了租賃住房的市場，又怎么會在今天抱怨租不到住房或沒有固定住房就不能結(jié)婚呢？
夢本來就是一個(gè)無法輕易實(shí)現(xiàn)的事情，是一個(gè)要經(jīng)過艱苦的不斷奮斗才能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，而絕不是一天可以吃個(gè)胖子的事情。
中國1998年的商品房年產(chǎn)量只有194.6萬套（含開發(fā)商建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房），而2008年則隨著市場化達(dá)到了493.9萬套，大約是城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的不到2%的產(chǎn)量。也就是說，購買商品房的人至少要擠進(jìn)這2%之中，而價(jià)格就是這種競爭與衡量的門檻，怎么可能讓大量的年青人都進(jìn)入這個(gè)2%之中呢？至少他們的財(cái)富積累并不比已經(jīng)擁有住房資產(chǎn)的家庭實(shí)力更雄厚吧。
中國的商品房總量在2008年約為城市住房總量的35%左右，其中包括約有10%左右的經(jīng)濟(jì)適用住房和房改房（2001年之前大量的商品房變成了新房改房而未統(tǒng)計(jì)于原未交納出讓金的房改房中）。也就是說純商品房的總量并無法滿足市場中大量消費(fèi)升級與改善的需求，又怎么可能優(yōu)先或首先滿足80后的一代的消費(fèi)需求呢？這種夢豈是靠宣傳、靠打口水仗、靠開發(fā)商讓利能實(shí)現(xiàn)的，更不符合市場經(jīng)濟(jì)的基本原理。而早在2005年調(diào)查中，30歲以下的已購房比例高達(dá)34.4%。
應(yīng)讓所有的國民，特別是年輕一代人清楚，中國的住房建設(shè)與改善是個(gè)長期的目標(biāo)，而非一朝一夕能解決的問題�，F(xiàn)有城市中已有住房的棚戶區(qū)改造的工程量就巨大，長沙這種省會城市的棚戶就非幾年時(shí)間能改造完成的，又何談異地生活的年青人能輕易的靠一人之力實(shí)現(xiàn)一個(gè)夢呢。
正是這種大躍進(jìn)式的錯誤主張與媒體宣傳才讓社會將所有的注意力都集中于房價(jià)上，集中于年青人的購房上，不徹底的改變這種“居者一定要有其屋”而不能是“有其所”的文化與政策導(dǎo)向，則今后的幾十年也不會讓市場有正常發(fā)展的余地。中國的年齡結(jié)構(gòu)恰恰在近十年中還會大量的出現(xiàn)年青人的家庭組合高峰，仍會在住房市場中打個(gè)你死我活、頭破血流。
樹立長期奮斗和建設(shè)住房市場的基本觀念是個(gè)穩(wěn)定性的政策導(dǎo)向，進(jìn)行實(shí)事求是的基本教育，才能建立“科學(xué)發(fā)展觀”正確解決市場中的供求矛盾，穩(wěn)定市場中的價(jià)格。
六、政府與媒體擴(kuò)大了住房市場中的貧富差別
中國在發(fā)展過渡的階段確實(shí)出現(xiàn)了不斷擴(kuò)大的貧富差別，但最大的貧富差別是城鄉(xiāng)之間的差別，是收入中的差別。由于中國有五十多年的分配住房的時(shí)代，且原有的住房水平普遍較低，因此在住房面積問題上反而出現(xiàn)的貧富差別遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于在收入中和財(cái)富中的差別。
一種錯誤的理解是富人住房的面積一定就無限大，這是媒體過度宣傳了少數(shù)豪宅的結(jié)果，讓社會普遍認(rèn)為富人就一定住豪宅，豪宅的供給量過渡而傷害了普通住房建設(shè)的資源與權(quán)力。
但實(shí)際的情況卻是，近幾年商品房的平均建筑面積僅為97.3平方米。最高收入家庭組的平均面積僅為106.6平方米。100平方米以上的住房在總存量中不到20%，北京僅為17%。上海市則是全國平均住房面積最低的五個(gè)城市之一，僅為66.1平方米。高檔住房的平均建設(shè)套數(shù)僅為年開發(fā)量的5%左右，大量的住房仍是普通中小戶型商品房。
也是在媒體的宣傳之下，炒房成為了推高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)�。但全國擁有第二套住房的家庭比重僅為9.5%，而其中因擁有私房和房改房的比重約為3.6%。并且非集中于高收入家庭擁有兩套以上住房中，用于出租的比例低收入組最高，高收入組最低。而用于偶爾居住的則高收入組最高。從住房面積差別看為最低組67.3平方米，最高組106.6平方米，差為1.6倍。但質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)上按價(jià)值算，則高達(dá)5倍之差。因此用擁有兩套以上住房的家庭炒房說明投資者讓房價(jià)升高并沒有數(shù)據(jù)支撐。
在社會和媒體的眼中“房奴”已成為了一種窮人的代名詞，并被喻為房價(jià)高的諷刺語，卻不知道從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言，這種名義上的負(fù)翁恰恰是現(xiàn)實(shí)生活中的富翁。
中國與美國的次債不同之處在于：一、購房有至少20%的首付款（美國大多為零首付）；二、購房者的個(gè)人收入要先支付個(gè)人收入所得稅（美國個(gè)貸的利息沖抵個(gè)稅）；三、中國的房價(jià)始終處于上漲的趨勢（美國則不同）；四、城鎮(zhèn)人口始終保持上升趨勢（美國則下降）；五、貨幣處于貶值趨勢；六、中國的通脹壓力上升。
在中國能用負(fù)債方式貸款消費(fèi)的，說明已經(jīng)富到了還貸能力足以讓銀行放心，這樣才能有銀行給你貸款，可以將未來的收入流變成今天的消費(fèi)能力。（美國的次債不是銀行審查還貸能力的信用，而是衍生金融產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓結(jié)果，沒有人對還貸能力負(fù)責(zé)審查，僅依賴于房價(jià)的漲跌）。長期信貸中的貨幣貶值則讓實(shí)際的還貸水平下降，如今天一年的收入在未來十年后大約僅相當(dāng)于兩個(gè)月的勞動收入（貨幣的實(shí)際購買力下降，等于還貸能力的提升）。同時(shí)房價(jià)的上升中這種首付買房子的方式，再分期還貸恰恰是一種有形的投資，讓實(shí)際的收入大大增加了。請問如果今天的房奴們將手中的房子在二手市場上轉(zhuǎn)讓時(shí)，是財(cái)產(chǎn)性收入與個(gè)人擁有的財(cái)富增加了還是減少了呢？
如果今天我們的媒體連這些經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本知識都不懂，而將“房奴”們稱為是窮得可憐的一族，豈不是顛倒了貧富的關(guān)系，又讓那些連“房奴”都當(dāng)不上，無法用負(fù)債方式獲取財(cái)產(chǎn)性收入的窮人該作何定位呢？
更荒唐的則是大多數(shù)“房奴”與媒體在對富人擁有房產(chǎn)或多套房產(chǎn)而恨之入骨并高呼要征物業(yè)稅、房產(chǎn)稅或特別消費(fèi)稅時(shí)，豈不知這些“房奴”也在被征稅的范圍之中。當(dāng)這些媒體在吶喊打壓房價(jià)時(shí)，豈不知房價(jià)的下跌才會讓這些“房奴”們不僅成為現(xiàn)金流中的負(fù)翁，可能會成為實(shí)物資產(chǎn)的財(cái)富負(fù)翁們。
中國不僅是最高收入組的富人擁有第二套以上的住房，連最低收入組也擁有兩套以上的住房（當(dāng)然最高收入組的擁有量最高），其他收入組中同樣擁有兩套以上的住房，那么這種所謂的物業(yè)持有類稅收則并非僅是針對于富人，而是針對于所有人的。并非是一種公平而又合理的殺富濟(jì)貧，不是一種轉(zhuǎn)移支付的收入公平調(diào)節(jié)。請問當(dāng)富人用租房或投資而獲取財(cái)產(chǎn)性收入被稱為是不道德的投機(jī)、炒房行為時(shí)，那些非高收入組的家庭用財(cái)產(chǎn)性收入增加家庭財(cái)富是否合理呢？是否應(yīng)該得到國家的鼓勵呢？難道中低收入家庭通過市場中的投資獲取財(cái)產(chǎn)性收入不是十七大黨的文件中所鼓勵的嗎？
而那些鼓吹對房屋持有征稅的人，根本就不知道中國城鎮(zhèn)普遍的住房質(zhì)量很差，平均面積很小（全國住房平均套面積僅為85.4平方米，小于國家90平方米的標(biāo)準(zhǔn)），更不知道市中心的小房子價(jià)值卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市外郊區(qū)的大房子。豈能只想按面積不按價(jià)值或按套不按面積去征收物業(yè)持有稅？
這大約就是最典型的“剪羊毛”的一種苛稅了吧。呼吁對居民住房征稅的人們恰恰是根本就不了解中國住房現(xiàn)狀如何之差的一種仇富心理，完全是被媒體宣傳的假象蒙住了雙眼的盲人。我之所以指出中國的商品房總量只有總存量中不到35%的比重（其中還有約10%的保障性住房和房改房），就是想讓媒體或牛、馬、時(shí)之流的所謂專家們知道中國大量現(xiàn)有居住不是被稱為是富人擁有的豪宅，而是普通住房占主導(dǎo)地位，非商品房占主導(dǎo)地位。非成套住宅還有約25%的比重，舊的樓齡較長、房屋面積小、條件差的住房占主導(dǎo)地位，而在這種落后的居住條件下，65%以上的住房根本就未交納土地出讓金時(shí)，憑什么應(yīng)對居民的住房征收物業(yè)持有稅，難道應(yīng)對不到10%的擁有第二套以上住房的人群征稅，而傷害了90%的居民消費(fèi)嗎？這種“剪羊毛”的措施要實(shí)施也至少應(yīng)將羊毛養(yǎng)得長一些吧。如果90%或絕大多數(shù)的家庭都還連羊毛都無法長出來，又能剪出多少羊毛呢？
由于不明真相與媒體的擴(kuò)大宣傳，似乎讓這個(gè)社會中大多數(shù)的年青人或高高在上的政府官員們忘記了中國正在發(fā)展中的初級階段的基本判斷，忘記了中國現(xiàn)有的居住水平和財(cái)富水平極低。而將眼睛緊盯在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等幾個(gè)核心大城市中的房價(jià)與豪宅上，一定會忘記了中國660個(gè)城市中大多數(shù)城市的居住情況很差、房價(jià)并不高、豪宅數(shù)量不足5%。也一定會因此而出臺些錯誤的輿論和更錯誤的行政政策預(yù)期，既不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也不利于居民收入分配的合理化。
媒體這種攻擊一點(diǎn)不及其余的宣傳，恰恰夸大了城鎮(zhèn)中的貧富差別，尤其是住房面積上的住房差別，也導(dǎo)致政府與所謂的專家們錯誤的理解真實(shí)的社會現(xiàn)狀，出臺了錯誤的征稅主張，讓市場人心惶惶，未收稅就已傷及無辜了。一旦實(shí)行豈不讓民心大亂，讓社會的不穩(wěn)定因素更多了一個(gè)矛盾點(diǎn)。
看看媒體對“房奴”的錯誤報(bào)道與宣傳在社會上引發(fā)的反響就知道這種對絕大多數(shù)家庭“剪羊毛”的征稅對社會的危害會有多大？當(dāng)國土部調(diào)研建議上海市應(yīng)加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本時(shí)，我不知道這個(gè)調(diào)研組的人員是否知道上海市平均住房套面積排全中國所有城市的倒數(shù)第五，僅為66.1平方米/套。在這樣一個(gè)低住房水平的城市中又為什么要增加住房持有的成本，而不放松管制盡快改善居民的住房條件呢？換句話說，不能僅看上海市高樓大廈的外表，要看看那些高樓大廈后面鴿子樓中所居住的大量居民的住房較差的普遍而不光彩的一面。
當(dāng)知道中國城鎮(zhèn)的居住現(xiàn)狀之后，我想大多數(shù)人至少明白一件事，大多數(shù)城市居民并不居住在商品房中，大多數(shù)居民的住房并沒有因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的發(fā)展而改善了居住環(huán)境。每年500萬套不到的住房至少要二十年的時(shí)間才能取代現(xiàn)有的非成套住宅和更換那些低質(zhì)量的住房，并且還不能計(jì)算每年約1000萬戶的新增城市家庭戶數(shù)。如果不將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，請問中國何時(shí)能改善現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居住現(xiàn)狀，中國城市居民的居住條件如何能達(dá)到小康？不僅是80后的年青人尚待解決住房問題，許多60、70后的家庭居住情況也有待改善，而在這種尚待大大提高的居住改善條件下加征持有稅無異于自殺。
部分城市的高房價(jià)既不利于城市化發(fā)展，也不利于居民住房的改善，但政府土地因開發(fā)商報(bào)價(jià)低而流拍的事情只能說明政府的預(yù)期要比開發(fā)商更高。難道這不是房價(jià)高的重要原因嗎？同時(shí)最高收入家庭購買的多套高房價(jià)的房子豈是普通消費(fèi)者的消費(fèi)產(chǎn)品，而平均價(jià)的高低不是因?yàn)檫@些特殊消費(fèi)而拉高的嗎？如果能用中位數(shù)的統(tǒng)計(jì)，也許會讓民眾更清楚市場的情況，也不會因此而拉大貧富的住房差別。
為更詳細(xì)說明這些情況，我將2009年所做的住宅存量特征分析報(bào)告附錄于后，有心者可以從中看出更多問題。如原有私房是所有住房套面積中最高的，而不是商品房平均面積最大。固然數(shù)字統(tǒng)計(jì)只能說明普遍問題，但至少這說明市場并非像許多人想象中的那么簡單，而應(yīng)實(shí)事求是。
如果沒有正確的認(rèn)識市場存量的現(xiàn)狀，就無法就市場的供求做出判斷，無法對中國的住房長期艱苦的奮斗過程有清醒的認(rèn)識，就無法制定明確而有效的住房政策，就不可能調(diào)控好市場中的房價(jià)。
恰恰是住房的現(xiàn)狀決定著首次購房與改善性二次購房的需求，決定著消費(fèi)的不斷升級的發(fā)展過程，而夢想一次到達(dá)的政策限制于宣傳必然會對社會與市場產(chǎn)生巨大的干擾，并造成思想意識與消費(fèi)觀念上的混亂，并讓住房市場化無法長治久安。
備注：
最低收入戶 低收入戶 中等偏下收入戶 中等收入戶 中等偏上收入戶 高收入戶 最高收入戶
10% 10% 20% 20% 20% 10% 10%
1、 收入統(tǒng)計(jì)是按人口比例分段計(jì)算的。
2、 最低收入戶中包括5%的困難戶。
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[1] 國有單位基本建設(shè)投資建房、城鎮(zhèn)個(gè)人投資建房和房地產(chǎn)（業(yè)）開發(fā)投資建房是城鎮(zhèn)住宅建設(shè)三個(gè)最大的組成部分。此外還有國有單位更新改造投資建房和集體經(jīng)濟(jì)投資建房，但比重相對較小。數(shù)據(jù)來源同上。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
