湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月18日訊 湘潭對(duì)存量房交易（俗稱(chēng)“二手房交易”）進(jìn)行納稅評(píng)估不僅是一項(xiàng)重要的稅收征管工作，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一項(xiàng)重要措施。無(wú)論是立足當(dāng)前強(qiáng)化稅收征管，還是著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)推進(jìn)稅制改革，都有十分重大的意義。
首先，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控政策的落實(shí)。近年來(lái)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控頻率和力度。調(diào)控手段主要有兩類(lèi)：貨幣政策和財(cái)政政策。其中，財(cái)政政策主要集中于存量房交易環(huán)節(jié)，旨在通過(guò)對(duì)居民個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房實(shí)施差別化稅收政策，引導(dǎo)居民住房合理消費(fèi)，抑制投機(jī)炒房行為。
其次，能減少“陰陽(yáng)合同”所造成的稅款流失。開(kāi)展存量房交易納稅評(píng)估工作，應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對(duì)納稅人申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，使得核定后的計(jì)稅價(jià)格更接近市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)格，可以堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，減少稅款流。
效果：據(jù)湖南省地稅局統(tǒng)計(jì)，截至2011年12月31日，湖南正式開(kāi)展存量房交易納稅評(píng)估的湘潭市、岳陽(yáng)市共評(píng)估交易存量房3050套，調(diào)增計(jì)稅價(jià)格1.65億元，增收稅款1024.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)42.7%。存量房交易納稅評(píng)估工作取得公平稅負(fù)、規(guī)范權(quán)力、提高效率、堵漏增收的良好效果，得到納稅人一致好評(píng)，沒(méi)有出現(xiàn)一起納稅爭(zhēng)議事件。
湘潭二手房交易納稅評(píng)估知識(shí)
1、什么是存量房及存量房交易？
答：根據(jù)上網(wǎng)查詢(xún)，存量房是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋，存量房這個(gè)概念是相對(duì)于增量房而言的。增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房。存量房交易目前沒(méi)有準(zhǔn)確的定義，通俗的理解，是指二手房交易。
2、為什么要建立批量評(píng)估系統(tǒng)，對(duì)存量房交易稅收進(jìn)行納稅評(píng)估？
答：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn)，存量房交易活動(dòng)越來(lái)越頻繁，對(duì)存量房交易征稅估價(jià)的需求也隨著增大。傳統(tǒng)的個(gè)案評(píng)估由于其自身的局限性，難以滿足在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量存量房交易進(jìn)行快速、準(zhǔn)確、低成本評(píng)估的要求。
因此，學(xué)習(xí)和借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在存量房交易環(huán)節(jié)建立批量評(píng)估系統(tǒng)，以達(dá)到效率和公平的統(tǒng)一，具有十分重要的意義。
3、存量房交易納稅評(píng)估的對(duì)象是什么？
答：評(píng)估的對(duì)象，是存量房交易的申報(bào)依據(jù)或者申報(bào)價(jià)格。如果存量房未進(jìn)入交易環(huán)節(jié)，則不需要進(jìn)行評(píng)估。
4、存量房交易納稅評(píng)估有何意義？
答：開(kāi)展存量房交易納稅評(píng)估工作，是國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施之一，不僅能夠防范存量房交易“陰陽(yáng)合同”所形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)，堵塞稅收漏洞，還有利于營(yíng)造依法、公平納稅的稅收環(huán)境，防范執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。它的意義在于：一是落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施；二是防范存量房交易“陰陽(yáng)合同”所形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)；三是營(yíng)造依法、公平納稅的稅收環(huán)境。
5、存量房交易納稅評(píng)估的目的是什么？
答：存量房交易納稅評(píng)估的目的，主要是通過(guò)應(yīng)用“存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)”，有效堵塞稅收漏洞，促進(jìn)存量房交易稅收的科學(xué)化、規(guī)范化、精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化管理，提高政府機(jī)關(guān)依法行政公信力，減少納稅爭(zhēng)議，化解稅收風(fēng)險(xiǎn)。
6、存量房交易納稅評(píng)估的方法有哪些？
答：存量房交易納稅評(píng)估的方法，是應(yīng)用CAMA系統(tǒng)，即“計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)”、“存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)”生成評(píng)估值。
按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的要求，應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，建立存量房交易申報(bào)價(jià)格比對(duì)系統(tǒng)。本比對(duì)系統(tǒng)采用國(guó)際上通用的評(píng)估方法，將估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)就地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、層高、側(cè)端、交易時(shí)點(diǎn)等主要因素進(jìn)行系數(shù)修正，與待評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行比較后得出存量房交易價(jià)格評(píng)估值。
納稅人申報(bào)的交易價(jià)格符合客觀實(shí)際時(shí)，按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅；納稅人申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按存量房交易價(jià)格評(píng)估值征稅。
7、此次存量房交易納稅評(píng)估使用的估價(jià)方法是哪一種？其基本原理是什么？
答：一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)評(píng)估有三種方法：市場(chǎng)比較法、重置成本法和收益還原法。對(duì)于住房而言，采用市場(chǎng)比較法更為科學(xué)合理。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。通常情況下，理性的買(mǎi)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格；理性的賣(mài)者不會(huì)接受比類(lèi)似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格過(guò)低的價(jià)格。
8、存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)是怎樣對(duì)存量房交易進(jìn)行估價(jià)的？
答：首先由房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)市區(qū)內(nèi)所有住房進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、拍照，對(duì)于采集數(shù)據(jù)按照“區(qū)域成片、地段相連、價(jià)值相近”的原則進(jìn)行評(píng)稅分區(qū)，資料經(jīng)過(guò)審核之后錄入存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)。接下來(lái)搜集近一年來(lái)房地產(chǎn)成交案例，通過(guò)篩選，選擇真實(shí)案例進(jìn)行分析比對(duì)，建立可比實(shí)例成交價(jià)格庫(kù)；最后，納稅人進(jìn)行存量房交易的時(shí)候，通過(guò)錄入房屋信息，系統(tǒng)將自動(dòng)找到對(duì)應(yīng)的評(píng)稅小區(qū)，將納稅人申報(bào)價(jià)格和評(píng)估值進(jìn)行比對(duì)，納稅人申報(bào)的交易價(jià)格符合客觀實(shí)際時(shí)，按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅；納稅人申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按存量房交易價(jià)格評(píng)估值征稅。這種方式有效地避免了因?yàn)椤瓣庩?yáng)合同”而造成稅款流失，同時(shí)，對(duì)于每一個(gè)納稅人也達(dá)到了效率和公平的統(tǒng)一。
9、存量房交易中，轉(zhuǎn)讓方和承受方各自應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)?
答：在存量房交易過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓方需要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等稅費(fèi)。承受方需要承擔(dān)契稅、印花稅等。
10、在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控下，稅收政策有何規(guī)定?
答：(一)自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
(二)自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(其成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
(三)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
(四)對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。
(五)對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。
稅收優(yōu)惠政策發(fā)生變化的，以新的優(yōu)惠政策為準(zhǔn)。
11、什么是普通住房?
答：根據(jù)湖南省財(cái)政廳湖南省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》(湘財(cái)稅[2006)92號(hào))的規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房必須滿足以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上，單套建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下。
12、發(fā)生存量房交易的個(gè)人和單位納稅時(shí)要按哪些程序進(jìn)行申報(bào)?
答：按以下程序進(jìn)行申報(bào)：(一)向主管地稅機(jī)關(guān)辦稅服務(wù)廳或房產(chǎn)交易辦. 證場(chǎng)所的辦稅窗口申報(bào)；(二)由主管地稅機(jī)關(guān)評(píng)估存量房交易計(jì)稅價(jià)格；(三)按照主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)的計(jì)稅價(jià)格繳納稅款。
13存量房交易納稅申報(bào)過(guò)程中，需要哪些資料?
答：需要準(zhǔn)備以下資料：房屋買(mǎi)賣(mài)合同及復(fù)印件；房屋買(mǎi)賣(mài)雙方身份證及復(fù)印件；房屋產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件(帶圖紙)；房產(chǎn)局出具的首套住房證明和原購(gòu)房發(fā)票及復(fù)印件(非必需資料)。
14、存量房計(jì)稅價(jià)格如何確定?
答：如果納稅人申報(bào)的交易價(jià)格符合客觀實(shí)際時(shí)，就按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅；如果納稅人申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，則按存量房交易價(jià)格評(píng)估值征稅。
15、納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，怎么辦?
答：納稅人對(duì)核定的計(jì)稅價(jià)格和應(yīng)納稅額有異議的，可依法向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出復(fù)核申請(qǐng)，并提供證據(jù)資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)核查后出具復(fù)核結(jié)果，并按復(fù)核結(jié)果確定的計(jì)稅價(jià)格和應(yīng)納稅額征稅。納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)核后征收稅款仍有異議的，在依照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的金額繳納稅款或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保后，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可依法提起行政訴訟。
